우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 쏠려 있는 상황은 노후 빈곤의 심각한 뇌관이 될 수 있다는 분석이 제기된다. 부동산 가격 하락 시 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 빈집과 슬럼화 문제가 노년층의 경제적 안정을 위협할 수 있다는 지적이다. 이는 이미 초고령사회로 진입한 일본이 겪고 있는 ‘마이너스 부동산’의 현실을 비추어볼 때, 우리에게도 시급히 닥칠 수 있는 문제로 인식해야 할 필요성이 대두된다.
일본에서 2018년, ‘부동산시대(負動産時代)’라는 제목의 책을 통해 빈집 문제가 조명된 바 있다. 이는 주택이나 토지 소유주가 관리비와 세금 부담으로 인해 매각하려 해도 팔리지 않아 오히려 손해를 감수해야 하는 상황을 의미한다. 일본 총무성의 조사에 따르면, 2018년 848만 채였던 빈집 수는 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측까지 나오고 있다. 농촌 지역뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집 현상이 심화되고 있으며, 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 더불어, 매년 80만 채 이상 신축되는 주택과 ‘주택은 자산’이라는 인식으로 인한 주택 구입 수요가 복합적으로 작용한 결과이다.
단독주택의 빈집 문제보다 더 심각한 것은 재건축이 이루어지지 않아 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본의 구분소유주택 재건축은 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 동의를 얻기가 극히 어려운 실정이다. 위치가 좋고 저층이어야 재건축이 용이하나, 이마저도 여의치 않은 경우가 많아 슬럼화되고 빈집의 예비군이 될 가능성이 높다. 더불어, 이러한 노후화된 아파트는 지역 지가 하락에도 영향을 미친다. 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 4%가량 하락한다는 조사 결과도 있다. 도쿄 근교의 한 아파트 소유주는 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 현재는 300~400만 엔에도 팔릴지 미지수라고 한다. 40년 이상 된 노후 아파트임에도 재건축은 소유주 대다수가 고령자이고 재건축 기금이 적립되지 않아 사실상 불가능한 상황이며, 소유주들은 “살다 떠나면 그만”이라는 인식을 보이고 있어 문제의 심각성을 더한다.
한국 역시 일본을 앞서가고 있다는 우려가 나온다. 통계청의 2023년 인구주택총조사 분석 결과에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택의 7.9%에 달하며, 122곳의 시군구에서 빈집 비율이 10% 이상인 것으로 나타났다. 원도심의 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 공백이 도심 빈집 증가의 원인으로 작용하고 있다. 더욱이, 한국은 일본과 달리 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비율이 64.6%로 압도적으로 높으며, 거의 대부분이 10층 이상 대규모 아파트이다. 이러한 아파트들은 향후 10~20년 후 처리 문제에 대한 막대한 고생을 예고한다. 정책 당국은 일본의 선례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하며, 개인 차원에서도 부동산에 편중된 가계 자산 구조조정을 통해 노후 빈곤 문제를 예방하고 대비해야 할 것이다.
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