이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. 기획재정부 등 관계 부처 합동으로 발표된 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억 원을 유지하되, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 또 정부는 기존 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구의 규제 지정은 유지하면서, 나머지 서울 21개 자치구 전역 및 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 해당 지역에선 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되는 등 수도권 및 규제지역의 부동산 시장 과열이 심화되고 있다는 분석이 제기됐다. 이에 정부는 16일부터 주택담보대출 한도를 축소하고 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리를 상향 적용하는 등 대출 수요 관리 방안을 시행하며 부동산 시장 안정화를 꾀한다.
금융위원회는 15일 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책 이행을 위해 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고 이 같은 내용의 대출수요 관리 방안을 공개했다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 유관 기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석했다.
참석자들은 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가세는 일정 부분 안정화되었으나, 수도권 일부 지역을 중심으로 주택 가격 상승세가 지속되고 있다는 데 의견을 같이했다. 특히, 금리 인하 기대감 등 부동산 가격 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전한 상황에서 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 제기되었다. 이에 따라 선제적인 대출 수요 관리 방안 마련이 시급하다는 공감대가 형성되었다.
새로운 규제 방안의 핵심은 수도권 및 규제지역에 적용되는 주택구입 목적 주택담보대출의 한도를 주택 시가에 따라 차등 적용하는 것이다. 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 6억 원의 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 축소된다. 이는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 더욱 강력하게 관리하기 위한 조치이다.
더불어 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 높아진다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등에 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.
이와 함께, 지난달 발표되었던 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치의 시행 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 통해 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한되는 등 대출 수요 관리 수준이 한층 강화될 예정이다. 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 규제 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진할 방침이다. 다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 또는 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 방지할 예정이다.
금융당국과 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 발표 이후의 관리와 운영이 중요하다고 강조하며, 금융회사 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 힘써줄 것을 당부했다. 향후 금융당국, 관계기관, 금융권 간 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 계획이다.
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