이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. 기획재정부 등 관계 부처 합동으로 발표된 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억 원을 유지하되, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 또 정부는 기존 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구의 규제 지정은 유지하면서, 나머지 서울 21개 자치구 전역 및 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 해당 지역에선 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
수도권 주택 시장의 지속적인 가격 상승세가 심화되면서, 정부가 보다 강력한 규제 카드를 꺼내 들었다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정되는 동시에, 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도가 대폭 축소되는 등 ‘삼중 규제’가 10월 16일부터 즉각 시행된다. 이는 앞선 두 차례의 부동산 대책에도 불구하고 수도권 집값 상승을 잡지 못했다는 판단에 따른 조치로 해석된다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소하는 데 있다. 구체적으로 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행과 동일하게 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서는 2억 원으로 한도가 줄어든다. 이를 통해 고가 주택 구매를 위한 대출 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 방침이다.
더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 대출 수요를 억제하는 효과를 가져올 것으로 예상된다.
이와 함께, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받는 경우, 해당 전세 대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이 조치는 우선 1주택자의 수도권·규제지역 전세 대출에 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 적용 범위를 단계적으로 확대하는 방안도 검토될 예정이다.
한편, 은행권의 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치(15% → 20%)는 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본 시장으로의 자금 공급 확대를 촉진하기 위한 조치다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 제도를 운영할 방침이다. 또한, 금융당국과 관계기관은 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 관리할 예정이다. 이번 강력한 규제 조치들이 수도권 부동산 시장의 과열 양상을 효과적으로 완화하고 안정화하는 데 기여할 수 있을지 귀추가 주목된다.
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