이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. 기획재정부 등 관계 부처 합동으로 발표된 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억 원을 유지하되, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 또 정부는 기존 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구의 규제 지정은 유지하면서, 나머지 서울 21개 자치구 전역 및 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 해당 지역에선 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
최근 수도권 및 일부 규제 지역의 집값 상승세가 지속되면서, 정부가 시장 안정화를 위한 대출 수요 관리 방안을 본격적으로 추진하고 나섰다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 새롭게 지정됨에 따라, 11월 16일부터는 규제 지역 내 고가 주택 구입을 위한 주택담보대출 한도가 크게 줄어든다.
이번 대책의 핵심은 규제 지역 내 고가 주택 구입 목적의 주택담보대출에 대한 한도 축소다. 현재 시가 15억 원 이하 주택의 경우 6억 원까지 대출이 가능했으나, 앞으로는 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택에 대해서는 대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택에 대해서는 2억 원으로 각각 축소된다. 이는 고가 주택 구매에 대한 대출 여력을 상당 부분 제한하여, 대출을 활용한 투기 수요를 억제하겠다는 의지를 분명히 하고 있다.
또한, 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 금리 제도가 강화된다. 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 현재 1.5% 수준인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여, 차주의 과도한 대출을 사전에 방지하기 위한 조치다.
이와 더불어, 1주택자라 하더라도 수도권 및 규제 지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 실수요 보호라는 전세대출 본연의 목적을 강화하고, 무주택 서민에 대한 지원을 우선하겠다는 금융당국의 정책 방향을 보여준다. 물론, 무주택 서민 등에게 미치는 영향을 감안하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.
이 외에도, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한을 상향하는 조치가 당초 계획보다 앞당겨져 내년 1월부터 조기 시행된다. 이로써 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 통해 생산적 금융을 촉진하는 데 속도를 낼 것으로 기대된다.
정부는 이번 규제 지역 신규 지정에 따라 강화된 대출 규제를 즉시 적용할 방침이다. 주택담보대출의 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 통한 규제 지역 내 주택 구입도 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
금융위원회는 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 계획이다. 또한, 기존 계약자나 신청 완료자에 대한 경과 규정을 마련하여 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 것을 강조했다.
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