이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. 기획재정부 등 관계 부처 합동으로 발표된 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억 원을 유지하되, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 또 정부는 기존 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구의 규제 지정은 유지하면서, 나머지 서울 21개 자치구 전역 및 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 해당 지역에선 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
최근 수도권 일부 지역을 중심으로 부동산 시장의 과열 양상이 지속되면서, 금융 당국이 대출 규제 강화라는 카드를 꺼내 들었다. 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정함에 따라, 11월 16일부터는 수도권 및 규제 지역 내 고가 주택 구입을 위한 주택담보대출 한도가 대폭 축소된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 막고, 시장 안정화를 도모하기 위한 선제적인 조치로 풀이된다.
이번 대책의 핵심은 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용하는 것이다. 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행과 동일하게 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 줄어든다. 이는 고가 주택 구입 목적의 과도한 대출 수요를 억제하려는 의도가 명확히 드러난다. 또한, 1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 전세대출을 받을 경우, 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 전세대출을 이용한 우회적인 주택 구입 수요를 관리하기 위한 조치로 분석된다.
이와 더불어, 금융 당국은 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도를 강화한다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한을 수도권 및 규제 지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정함으로써, 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 기대된다. 이와 더불어, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기를 당초 예정보다 앞당겨 내년 1월부터 조기 시행하는 것도 주목할 부분이다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 보다 신속하게 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 통한 생산적 금융을 추진하겠다는 금융 당국의 의지를 보여준다.
이번 금융 규제 강화 조치는 부동산 시장의 불안 심리를 억제하고 실수요자 중심의 시장 질서를 확립하는 데 기여할 것으로 전망된다. 과거 부동산 시장 과열기에 나타났던 무분별한 대출 확대는 가계부채 증가와 더불어 금융 시스템의 불안정성을 심화시키는 요인이 되었다. 이번 조치를 통해 고가 주택 구입을 위한 과도한 레버리지 활용을 억제하고, 전세대출의 본래 목적을 강화함으로써 건전한 주택 시장 생태계를 조성하는 데 초점을 맞추고 있다. 금융 당국은 이번 규제 강화 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 면밀한 모니터링과 함께 주기적인 가계부채 점검 회의를 개최할 예정이며, 현장 창구에서 소비자 혼선이 없도록 업권별 협회 및 금융회사의 적극적인 협조를 당부했다.
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