이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. 기획재정부 등 관계 부처 합동으로 발표된 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억 원을 유지하되, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 또 정부는 기존 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구의 규제 지정은 유지하면서, 나머지 서울 21개 자치구 전역 및 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 해당 지역에선 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 부동산 시장 과열을 억제하기 위한 금융 규제가 한층 강화된다. 이번 조치는 그동안 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택가격 상승세와 부동산 상승 기대 심리가 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려에 따라, 선제적인 대출 수요 관리의 필요성이 제기된 데 따른 것이다.
핵심적인 내용은 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소하는 것이다. 현재 규제 지역에서 시가 15억 원을 초과하는 주택에 대한 주택담보대출 한도가 15억 원 이하 주택과 동일하게 6억 원으로 유지되고 있었으나, 이번 대책으로 15억 원 초과∼25억 원 미만 주택은 대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 각각 제한된다. 이는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 금융위원회의 의지를 보여준다.
더불어, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출금리에 1.5% 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 차주의 상환 능력을 더욱 면밀히 평가하기 위함이다.
또한, 1주택자라도 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민의 전세대출 부담을 고려하여 우선 1주택자에게 적용되지만, 향후 전세대출 DSR 시행 경과에 따라 단계적으로 확대될 가능성도 열어두고 있다.
이번 대책은 주택시장 안정화를 위한 금융 규제 강화 외에도 생산적 금융 추진을 위한 조치도 포함한다. 지난달 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치(15%→20%)의 시행 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 통해 생산적 금융을 신속하게 추진하려는 목적을 가지고 있다.
이와 함께, 이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한되는 등 대출 수요 관리 수준이 한층 강화된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 발표된 방안 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 11월 16일부터 즉각 시행하며, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진할 계획이다. 다만, 이미 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 예정이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 현장 점검을 통한 밀착 모니터링을 강화하고, 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 방침이다.
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