이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. 기획재정부 등 관계 부처 합동으로 발표된 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억 원을 유지하되, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 또 정부는 기존 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구의 규제 지정은 유지하면서, 나머지 서울 21개 자치구 전역 및 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 해당 지역에선 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
수도권 부동산 시장 과열 우려가 커지는 가운데, 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정하며 고가 주택 구매 수요 관리에 나섰다. 이번 규제 강화는 16일부터 즉시 시행되며, 시가 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도를 축소하는 내용을 골자로 한다.
정부의 이번 조치는 최근 주택 가격 상승세가 일부 수도권 지역을 중심으로 확산되는 양상을 심각하게 받아들인 데 따른 것이다. 관계부처 합동으로 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’은 가계부채 점검회의를 통해 구체화되었으며, 특히 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 기대 심리가 지역 확산으로 이어질 수 있다는 우려가 이번 정책 발표의 배경이 되었다. 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 금융권 관계자들이 참석한 회의에서는 가계대출 증가세는 일부 안정화되었으나, 수도권 일부 지역의 과열이 지속되고 있다는 평가가 나왔다. 이에 따라 선제적인 대출 수요 관리의 필요성에 대한 공감대가 형성되었다.
이번 대책의 핵심 내용은 규제지역 내 주택담보대출 한도 차등 적용이다. 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 6억 원의 대출 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 한도가 줄어든다. 이는 대출을 통한 고가 주택 구입 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 의지를 보여준다. 또한, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용되는 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 대출 한도가 확대되는 효과를 일부 상쇄하여 대출 수요를 관리하는 데 기여할 것으로 예상된다.
더불어, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민의 주거 안정을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되지만, 향후 전세대출 DSR 시행 경과에 따라 적용 범위가 단계적으로 확대될 가능성도 있다. 이와 함께, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치 시행 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이러한 조치들은 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하려는 목적을 가지고 있다.
한편, 이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 통한 규제지역 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다. 정부는 이번 대책 시행으로 인한 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 가지 않도록 경과 규정을 마련할 계획이며, 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 정책의 시장 안착을 도울 예정이다.
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