이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. 기획재정부 등 관계 부처 합동으로 발표된 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억 원을 유지하되, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 또 정부는 기존 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구의 규제 지정은 유지하면서, 나머지 서울 21개 자치구 전역 및 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 해당 지역에선 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
최근 수도권 일부 지역을 중심으로 심화되는 주택 가격 상승세와 투기 수요 확산에 대한 우려가 커지고 있다. 이러한 상황을 해결하고 주택 시장의 안정을 도모하기 위해 정부가 강력한 대출 규제 방안을 내놓았다. 이번 대책은 투기과열지구 및 토지거래허가구역 확대 지정과 함께, 고가 주택 구입을 위한 주택담보대출 한도를 축소하고 가계부채 관리 강화에 초점을 맞추고 있다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 적용하는 것이다. 구체적으로 시가 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 6억 원의 대출 한도가 적용되지만, 15억 원 초과~25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 한도가 대폭 축소된다. 이는 고가 주택 구입 시 대출을 통한 자금 조달 수요를 더욱 효과적으로 관리하겠다는 의지를 보여준다.
더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄시켜, 대출을 통한 과도한 주택 매입 수요를 억제하는 효과를 기대하고 있다.
특히, 1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 전세대출을 받는 경우에도 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영되도록 변경된다. 이는 무주택 서민 등의 부담을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되지만, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다. 또한, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시기가 당초 예정된 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이로써 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하는 생산적 금융 추진이 더욱 신속하게 이루어질 것으로 전망된다.
새롭게 규제 지역으로 지정된 곳에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출 차주의 규제 지역 주택 구입도 제한되는 등 대출 수요 관리 수준이 한층 강화된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아진다.
이번 대책 중 즉시 시행 가능한 조치들은 11월 16일부터 시행되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 기존 계약자나 대출 신청 완료자 등에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심한 운영을 약속했다. 금융당국은 앞으로도 현장 점검과 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 방침이다.
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