최근 수도권 일부 지역을 중심으로 심화되는 주택 가격 상승세를 억제하고 부동산 시장의 과열 양상이 전국적으로 확산되는 것을 막기 위한 선제적 조치가 시행된다. 정부는 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정하며, 이에 따라 16일부터 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 규제가 한층 강화된다. 특히 시가 15억 원을 초과하는 고가 주택에 대한 대출 한도가 대폭 축소되어, 투기적 수요를 겨냥한 금융 규제가 본격화될 전망이다.
이번 조치는 가계부채 점검회의에서 논의된 주택시장 안정화를 위한 대출 수요 관리 방안의 핵심 내용을 담고 있다. 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관 및 금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등과 함께 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고, 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전한 상황에서 일부 지역의 과열이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려에 따라 대출 수요 관리가 시급하다는 데 의견을 모았다.
구체적으로, 수도권 및 규제지역에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출의 한도가 주택의 시가에 따라 차등적으로 축소된다. 현재 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택의 경우 한도가 2억 원으로 각각 줄어든다. 이러한 차등 적용을 통해 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 억제하고, 대출을 활용한 부동산 투기를 근본적으로 차단하겠다는 방침이다.
더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리 적용 방식도 강화된다. 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하기 위해 대출 금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도가 개선된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주의 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여, 급격한 대출 증가를 막고 금융 시스템의 안정성을 확보하기 위한 조치다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받는 경우에도 대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민의 주거 안정을 지원하면서도, 1주택자의 전세 대출을 통한 갭투자 등 투기적 수요를 억제하기 위한 방안이다. 당장은 1주택자의 전세 대출에 우선 적용되지만, 향후 DSR 시행 경과를 보아가며 점진적인 확대 방안도 검토될 예정이다.
한편, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기도 앞당겨진다. 당초 내년 4월로 예정되었던 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%)이 1월부터 조기 시행된다. 이를 통해 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융으로의 전환을 가속화할 계획이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라, 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입 또한 제한된다. 더불어 토지거래허가구역 신규 지정으로 인해 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주, 그리고 대출 신청 접수가 완료된 차주 등을 위한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 계획이다. 또한, 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고 주기적인 가계부채 점검회의를 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 방침이다. 금융 당국과 관계기관은 이러한 후속 조치들을 통해 부동산 시장의 안정을 도모하고 가계부채 관리에도 만전을 기할 것이라고 강조했다.
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