수도권·규제지역 과열 우려, 주택담보대출·전세대출 문턱 높인다

정부가 부동산 시장 과열을 억제하기 위한 고강도 대책을 발표하며 수도권 및 규제지역 내 대출 규제를 대폭 강화한다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 새롭게 지정됨에 따라, 16일부터는 시가 15억 원 초과∼25억 원 미만의 주택에 대한 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 축소된다. 이는 고가 주택 매입을 위한 대출 수요를 강력하게 관리하겠다는 의지를 드러낸 것이다.

이번 대책의 배경에는 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세에 대한 깊은 우려가 자리 잡고 있다. 금융위원회는 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 이행을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 통해 이러한 문제점을 명확히 인식하고, 선제적인 대출 수요 관리 방안을 마련했다. 회의에 참석한 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관 및 금융권 관계자들은 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가 규모는 안정화되었으나, 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 기대 심리가 여전한 상황에서 일부 지역의 과열 양상이 확산될 수 있다고 보았다. 이에 따라 즉각적인 규제 강화 필요성에 의견을 모았다.

새롭게 적용되는 주택구입 목적 주택담보대출 한도 차등 적용은 이러한 문제 해결을 위한 구체적인 방안이다. 수도권·규제지역 내 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일하게 6억 원을 유지하지만, 15억 원 초과∼25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 한도를 대폭 줄인다. 또한, 차주 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도를 강화한다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 내 주택담보대출에는 3%로 상향 조정되어, 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 예상된다.

더불어 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자에 우선 적용되지만, 향후 전세대출 DSR 시행 경과에 따라 단계적 확대 방안도 검토될 예정이다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치도 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 생산적 금융으로의 자금 공급 확대를 촉진하기 위함이다.

이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 통한 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.

이번 대책의 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 이미 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화하도록 제도가 운영될 계획이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책 발표 이후의 관리 및 운영이 더욱 중요하다고 강조하며, 금융권의 철저한 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등을 통해 소비자 혼선과 불편을 최소화해 줄 것을 당부했다.

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이경섭

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