이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. 기획재정부 등 관계 부처 합동으로 발표된 '주택시장 안정화 대책'에 따르면 오는 16일부터 수도권·규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억 원을 유지하되, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 또 정부는 기존 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구의 규제 지정은 유지하면서, 나머지 서울 21개 자치구 전역 및 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 해당 지역에선 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
최근 수도권 및 일부 경기 지역을 중심으로 주택 시장의 과열 양상이 지속되면서, 정부는 이를 해결하기 위한 강력한 대책을 발표했다. 이번 대책은 투기과열지구 및 토지거래허가구역 확대와 더불어, 가계부채 관리 강화를 통해 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 억제하고 주택 시장의 연착륙을 유도하는 데 초점을 맞추고 있다.
가장 주목할 만한 변화는 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도 축소다. 오는 16일부터 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택에 대해서는 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 2억 원으로 각각 제한된다. 이는 종전까지 15억 원 이하 주택에만 적용되던 6억 원의 한도와는 별개로, 고가 주택 구매를 위한 대출 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 의지를 분명히 한 것이다. 이미 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가세는 일정 부분 안정화되었지만, 여전히 수도권 일부 지역을 중심으로 주택 가격 상승세가 이어지고 있다는 판단 하에, 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 기대 심리가 확산되는 것을 방지하기 위한 선제적 조치로 풀이된다.
또한, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 더욱 엄격해진다. 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 전세대출이 사실상 주택 구매 자금으로 활용되는 측면을 고려한 조치로, 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 최소화하기 위해 1주택자에게 우선 적용되며 향후 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다. 더불어, 차주별 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정됨에 따라, 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 것으로 예상된다.
이와 더불어, 지난달 발표되었던 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다. 이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 토지거래허가구역 신규 지정으로 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 대책 발표 이후 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 금융당국, 관계기관, 금융권 간 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 관리해 나갈 계획이다. 다만, 기존 계약자들의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 경과 규정을 마련하여 제도를 세심하게 운영하겠다는 방침이다. 이번 조치들은 즉시 시행 가능한 부분은 16일부터 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진될 예정이다.
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