정부가 부동산 시장의 과열 양상을 억제하고 가계부채 증가세를 관리하기 위해 대출 규제를 대폭 강화한다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정됨에 따라, 10월 16일부터 해당 지역에서의 주택담보대출 한도가 크게 줄어들고 주택 구매 목적의 대출 심사가 더욱 엄격해진다. 이는 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세에 대한 우려와 금리 인하 기대감으로 인한 시장의 과열 심리가 확산될 수 있다는 판단에 따른 선제적인 조치이다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입할 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 차등적으로 축소하는 것이다. 시가 15억 원 이하 주택에 대한 대출 한도는 기존과 동일하게 6억 원이 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 2억 원으로 각각 축소된다. 이를 통해 고가 주택 구매를 위한 과도한 대출 수요를 적극적으로 관리하겠다는 방침이다.
더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 금리 제도가 강화된다. 현재 1.5% 수준인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 대출 수요를 더욱 효과적으로 관리하기 위함이다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 전세대출이 주택 구매 자금 마련의 우회 수단으로 활용되는 것을 방지하기 위한 조치로, 무주택 서민의 전세대출에는 영향이 없도록 1주택자에 우선 적용되며 향후 시행 경과를 보며 단계적으로 확대될 예정이다.
기존 조치들도 조기 시행된다. 지난 6월 발표되었던 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정된 내년 4월에서 앞당겨져 1월부터 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하기 위함이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 강화된 대출 규제도 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 또한 70%에서 40%로 축소된다.
정부는 이번 대책 시행으로 인한 실수요자들의 피해를 최소화하기 위해 기존 계약자 및 대출 신청 완료자에 대한 경과 규정을 마련하여 신뢰 이익을 보호할 계획이다. 또한, 금융당국과 관계기관은 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고 주기적인 가계부채 점검회의를 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리할 예정이다. 이를 통해 부동산 시장의 안정화를 도모하고 가계부채의 질적 개선을 이루어낼 것으로 기대된다.
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