최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 집값 상승세가 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 특히 금리 인하 기대감 등이 부동산 시장의 상승 기대를 부추기면서 과열 양상이 나타나고 있어, 이에 대한 선제적이고 강력한 대출 수요 관리 방안 마련이 시급한 상황이다. 이러한 문제 의식 아래 정부는 16일부터 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도를 대폭 축소하는 등 금융 규제를 강화한다.
이번 대책의 핵심은 고가 주택 구입 목적의 주택담보대출 수요를 더욱 강력하게 관리하는 데 있다. 수도권·규제지역 내 주택의 경우, 시가 15억 원을 초과하지만 25억 원 미만인 주택에 대한 주택담보대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 또한, 25억 원을 초과하는 초고가 주택에 대한 주택담보대출 한도는 2억 원으로 대폭 축소된다. 반면, 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 기존 6억 원을 그대로 유지하여 실수요자들의 내 집 마련 부담을 일정 부분 완화할 계획이다.
또한, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 기존 1.5%였던 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 가계의 과도한 부채 증가를 억제하기 위한 조치다. 더불어, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자들의 부담을 고려하여 1주택자 전세대출에 우선 적용하고, 향후 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.
이와 함께, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다. 이러한 규제 강화는 기존 규정에도 불구하고 강화된 대출 규제를 즉시 적용받는 규제지역에서 더욱 강력하게 적용된다. 예를 들어, 주택담보대출 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 통한 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 하향 조정된다.
이번 대책 시행 이전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들에 대해서는 경과규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 금융위원회와 관계기관은 대책 발표 이후 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리할 예정이다. 일선 현장에서는 소비자 혼선과 불편이 없도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기할 것을 당부했다. 이러한 금융 규제 강화 조치들이 수도권·규제지역의 집값 상승세를 효과적으로 진정시키고 부동산 시장의 연착륙을 유도할 수 있을지 귀추가 주목된다.
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