수도권과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 부동산 시장의 과열 양상에 대한 우려가 커지고 있다. 이에 따라 정부는 16일부터 해당 지역의 주택담보대출 규제를 대폭 강화하며 주택시장 안정화를 위한 강력한 의지를 드러냈다. 이는 최근 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택가격 상승세와 금리 인하 기대감에 따른 과열 심리가 확산될 수 있다는 판단에 따른 선제적인 조치로 풀이된다.
이번 대책의 핵심은 주택 가격대에 따른 주택담보대출 한도 축소다. 시가 15억 원을 초과하고 25억 원 미만인 주택에 대해서는 주택담보대출 한도가 기존보다 줄어든 4억 원으로 제한된다. 특히, 25억 원을 초과하는 초고가 주택의 경우, 대출 한도는 2억 원으로 더욱 엄격하게 관리된다. 기존에는 15억 원 이하 주택에 대한 대출 한도는 6억 원으로 유지되지만, 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 억제하겠다는 정부의 의도가 명확히 드러난다.
또한, 차주의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 강화된다. 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하기 위해 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리가 가산되는 스트레스 DSR 제도가 더욱 엄격해진다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주의 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 가계부채 증가를 억제하려는 목적이다.
더불어, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 전세대출을 활용한 무분별한 주택 구입 수요를 억제하고 실수요자 중심의 주거 안정을 도모하기 위한 조치로 분석된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에 대한 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다.
이번 규제 지역 신규 지정에 따라 기존 규정 역시 강화된다. 규제 지역 내에서는 주택담보대출의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 통한 규제 지역 내 주택 구입도 제한된다. 더불어, 토지거래허가구역 신규 지정으로 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 하향 조정된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 생산적 금융으로의 자금 공급을 확대하려는 금융 당국의 의지를 보여준다.
정부는 이번 대책 시행으로 인해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해가 발생하지 않도록 경과 규정을 마련하는 등 세심한 운영을 약속했다. 또한, 금융 당국과 관계기관은 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하며 이번 대책이 시장에 성공적으로 안착할 수 있도록 지속적으로 관리해 나갈 계획이다. 이는 부동산 시장의 연착륙을 유도하고 금융 시스템의 안정성을 확보하기 위한 정부의 다각적인 노력을 보여주는 대목이다.
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