서울 전역과 경기 12곳에 투기과열지구 및 토지거래허가구역이 새롭게 지정되면서, 수도권 및 규제지역 내 부동산 시장 과열을 진화하기 위한 정부의 대출규제 강화 방안이 오는 16일부터 본격 시행된다. 이번 대책의 핵심은 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 강력히 관리하는 데 있으며, 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 주택 가격 안정을 도모하려는 정부의 의지를 명확히 보여준다.
이번 발표의 배경에는 6월 27일 대책 발표 이후에도 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세에 대한 깊은 우려가 자리 잡고 있다. 금리 인하 기대감 등으로 인해 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전한 상황에서, 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 분석이 제기되었다. 이러한 상황을 선제적으로 관리하고 잠재적 투기 수요를 차단하기 위해, 정부는 주택담보대출 한도 조정, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식 강화, 스트레스 금리 상향 등 다각적인 대출 규제 방안을 마련했다.
구체적으로, 수도권 및 규제지역 내에서 주택을 구매하기 위한 주택담보대출 한도가 주택 시가에 따라 차등 적용된다. 현재 15억 원 이하 주택의 경우 현행과 동일하게 6억 원의 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 한도가 축소된다. 이는 고가 주택 구입을 위한 대출 의존도를 낮춰 해당 지역의 과도한 투기 수요를 억제하겠다는 복안이다.
또한, 차주별 DSR 산정 시 미래 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리 하한이 현행 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도가 급격히 늘어나지 않도록 하여 대출 안정성을 높이기 위한 조치이다. 이와 더불어, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 전세대출에 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다.
은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치 역시 당초 예정된 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 조기에 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하려는 목적이다. 이러한 규제 강화는 신규 지정된 규제지역에 즉시 적용되어, 주택담보대출 LTV 비율 하향 조정(70%→40%), 전세·신용대출을 통한 규제지역 주택 구입 제한 등의 조치가 시행된다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율 또한 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 이번 대책 시행 이전에 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들을 위한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화하는 데에도 세심한 주의를 기울이고 있다. 앞으로 금융당국은 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 주기적인 가계부채 점검 회의를 통해 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 계획이다. 이를 통해 주택시장의 과열 양상이 진정되고 보다 안정적인 부동산 시장이 조성될 수 있을 것으로 기대된다.
About the Author
