우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있어, 일본과는 비교할 수 없는 심각한 부동산 편중 현상이 나타나고 있다. 이는 단순히 재건축 자금 마련의 어려움을 넘어, 빈집과 아파트 슬럼화 문제로 인한 노후 빈곤이라는 미래의 위협을 예고한다. 이러한 부동산 편중 구조조정의 시급성에 대한 깊은 고민이 필요하다.
우리보다 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본의 사례는 우리에게 섬뜩한 경고를 던진다. 늘어나는 빈집과 슬럼화되는 아파트 문제는 이미 일본 사회가 직면한 현실이며, 이는 곧 우리가 겪게 될 미래일 수 있다는 우려를 낳는다. 2018년 일본 아사히신문 취재반이 ‘부동산시대(負動産時代)’라는 제목의 책을 통해 지적했듯, 일본에서는 팔리지 않는 ‘마이너스 부동산’이 급증하고 있다. 관리비와 세금 부담으로 인해 오히려 돈을 얹어줘야 하는 상황까지 발생하며, 가격 산정이 어려운 빈집이 속출하고 있는 것이다.
일본 총무성의 통계에 따르면, 2018년 848만 채였던 일본의 빈집 수는 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측도 나온다. 이러한 현상은 농촌이나 지방 도시뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 관찰된다. 1970~80년대 신도시 붐을 일으켰던 타마신도시와 같은 곳은 이제 노인들만이 거주하거나 빈집이 즐비한 타운으로 변모했다.
빈집 증가의 근본적인 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소에 있다. 여기에 더해, 기존 주택의 공실 문제에 대한 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되는 현실 역시 빈집 문제를 심화시키고 있다. 주택 건설업자들의 신규 주택 건설 선호 심리와 아직도 주택을 자산으로 인식하는 인식 때문에 이러한 상황은 지속되고 있다.
단독주택의 빈집 문제보다 더 심각한 것은 재건축이 지연되어 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 현실이다. 일본에서는 아파트 구분소유주택의 재건축에 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속으로 인한 복잡한 이해관계 등으로 인해 동의를 얻는 것이 매우 어렵다. 재건축은 위치가 좋고 저층이어야만 경제성이 확보되는데, 이러한 조건에 부합하지 않는 경우 재건축은 사실상 불가능에 가까워진다. 재건축되지 못한 아파트들은 슬럼화되고 빈집으로 전락할 가능성이 높다.
노후화된 아파트 문제는 단순히 해당 단지에만 국한되지 않는다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 특정 지역에서 건축 후 20~25년이 지난 아파트가 1% 증가하면 그 지역의 지가가 4%가량 하락하는 것으로 나타났다. 도쿄 근교의 한 거주자는 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐지만, 현재는 300~400만 엔에도 팔릴지 불투명하다고 토로했다. 40년 이상 된 낡은 아파트에 재건축을 기대했지만, 소유주 대부분이 고령자이고 재건축 기금조차 적립되지 않아 ‘가능성 제로’라는 답을 들었다. 심지어 “살다 떠나면 그만이지, 나라에서 철거하든지 말든지”라는 반응은 일본 아파트 재건축 문제의 심각성을 단적으로 보여준다.
문제는 이러한 일본의 상황을 단순히 먼 나라의 이야기로 치부할 수 없다는 점이다. 우리나라의 부동산 편중 현상과 주택 구조는 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 상황으로 치닫고 있다. 통계청의 2023년 인구주택총조사 분석 결과에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 시군구의 절반 이상이 빈집 비율 10% 이상을 기록했으며, 신도시 개발로 인한 원도심 공동화와 고령층의 사망 후 상속 문제로 도심에서도 빈집이 늘고 있다.
더욱 우려스러운 것은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본 전체 주택에서 철근·콘크리트 대규모 아파트의 비율은 약 10%에 불과하지만, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택의 64.6%인 1263만 2000채가 아파트로, 거의 모두 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 비율은 앞으로 더욱 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이들 아파트의 처리 문제는 엄청난 사회적 부담으로 작용할 것이다.
따라서 정책 당국은 우리보다 앞서 유사한 문제를 겪고 있는 일본의 사례를 면밀히 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 가계 자산의 부동산 편중 현상을 해소하고, 빈집이나 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 발생할 수 있는 노후 빈곤에 대한 철저한 대비가 필요하다. 부동산에 편중된 가계 자산의 구조조정은 더 이상 미룰 수 없는 국가적 과제이다.
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