대한민국 가계 자산의 대부분이 부동산에 쏠려 있어 노후 대비에 심각한 불안 요인으로 작용할 수 있다는 분석이 나왔다. 특히 급속한 저출산, 고령화와 경기 침체 가능성 앞에서 부동산 가격 하락이라는 일본의 경험을 타산지석으로 삼아야 한다는 지적이다. 이는 한국은행이 발표한 2023년 기준 주요국 가구당 순자산 통계에서 한국이 일본보다 높은 수치를 기록했음에도 불구하고, 자산 구조의 극명한 차이에서 비롯된 문제점이다.
한국의 가구당 순자산은 구매력평가환율 기준 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본의 52만 2000달러(약 7억 1400만 원)보다 많으며, 시장환율 기준으로는 각각 44만 3000달러(약 6억 6000만 원)와 42만 1000달러(약 5억 7600만 원)로 한국이 앞선다. 이는 자본 축적 시기와 선진국 진입 시점에서 한국보다 수십 년 앞선 일본보다 더 부유한 가계를 보유하고 있음을 시사한다. 그러나 이러한 통계 수치 뒤에는 심각한 자산 편중이라는 문제가 숨어 있다.
2024년 가계금융복지조사에 따르면, 한국 가계 자산의 75%를 부동산이 차지하고 금융자산은 25%에 불과한 실정이다. 특히 65세 이상 고령층 가구의 경우, 부동산 비중은 80~90%에 달하는 것으로 나타났다. 이는 가계 자산의 60~70%를 금융자산으로 보유하고 부동산 비중은 30~40%에 머무는 일본이나 미국의 자산 구조와 정반대되는 양상이다. 결국 한국 가계는 부동산 가격이 높기 때문에 통계상 부유해 보일 뿐, 실질적인 자산 포트폴리오는 매우 취약한 상태인 것이다.
이러한 부동산 중심의 자산 구조는 장기적인 노후 대비에 치명적인 위험을 내포한다. 인구 감소와 고령화, 경제 불황 등이 겹쳐 부동산 가격이 장기적으로 하락할 경우, 이는 가계의 노후 대비에 큰 위협이 될 수 있다. 특히 한국의 국토 면적 대비 토지 자산 규모는 일본과 비교했을 때 매우 높은 수준으로, 이는 단위 면적당 부동산 가격이 일본보다 훨씬 높다는 것을 의미한다. 2023년 기준 한국의 토지 자산 규모는 1경 2093조 원이었으나, 일본은 약 1경 1593조 원에서 1경 2941조 원에 달해, 국토 면적이 일본의 약 4배임에도 불구하고 토지 자산 규모는 비슷하거나 오히려 한국이 더 큰 상황이다. 이는 한국의 땅 한 평 가격이 일본의 땅 네 평 가격과 맞먹는다는 계산으로 이어진다.
1980년대 후반 일본의 부동산 버블 시기를 경험했던 필자의 관점에서 볼 때, 현재 한국의 상황은 당시 일본의 모습을 연상시킨다. 당시 일본은 ‘도쿄만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다’는 말이 나올 정도로 부동산 가격이 폭등했으나, 이후 인구 감소, 고령화, 경제 불황을 겪으며 부동산 가격이 장기 하락하는 경험을 했다. 일본의 3대 도시 택지 지가지수(1982=100)는 1991년 290까지 치솟았다가 2012년 102까지 떨어졌고, 현재 120대 수준에 머물고 있다. 이러한 경험을 통해 일본인들은 ‘집 없으면 어때? 빌려 살면 되지’라는 인식으로 변화하며, 수억 원의 금융자산으로 집을 마련하기보다 금융자산을 다른 곳에 활용하는 방식을 선택하고 있다.
반면 한국에서는 적은 자본으로도 대출을 받아 무조건 집을 사야 한다는 인식이 지배적이다. 물론 한국과 일본 모두 농경문화의 영향으로 내 집, 내 땅에 대한 집착이 강하고, 도시화와 베이비붐 세대의 내 집 마련 러시가 주택 가격 상승을 견인한 공통점을 가지고 있다. 그러나 일본은 도시화와 베이비붐 세대의 주택 수요가 이미 정점을 지나 부동산에 대한 인식이 크게 변화한 반면, 한국은 90%를 넘는 도시화율과 제2차 베이비붐 세대의 주택 수요가 곧 마무리될 시점에 접어들었다. 여기에 더해 과거 일본보다 훨씬 빠른 속도로 진행되는 저출산, 고령화는 10~20년 후 한국의 부동산 시장에 큰 변동성을 야기할 수 있다.
이러한 배경을 종합해 볼 때, 부동산에 편중된 자산 구조는 노후 생활의 불안정성을 심화시킬 가능성이 매우 크다. 단기적인 부동산 시장 예측은 어렵지만, 노후 대비 자산 관리의 근본적인 원칙은 지켜야 한다. 투자에는 항상 리스크가 따르므로, 재산이 한 곳에 집중되는 것은 위험하다. 따라서 부동산에 대한 과도한 비중을 줄이고 금융자산의 비중을 점진적으로 늘려, 퇴직 무렵에는 부동산과 금융자산이 최소한 반반 정도가 되도록 포트폴리오를 조정하는 것이 필수적이다. 특히 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 반드시 경계해야 할 행동이다. 이것이 바로 급변하는 경제 환경 속에서 안정적인 노후를 맞이하기 위한 자산 관리의 핵심 원칙이라 할 수 있다.
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