최근 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되며 부동산 시장의 과열 양상이 심화되고 있다. 이는 금리 인하 기대감과 맞물려 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전히 높은 상황에서, 일부 지역의 과열이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려를 낳고 있다. 이러한 상황 속에서 정부는 급증하는 대출 수요를 억제하고 주택 시장의 안정화를 도모하기 위한 강력한 금융 규제 방안을 발표했다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 축소하고, 가계부채 관리의 실효성을 높이는 데 있다. 구체적으로, 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원을 초과하지만 25억 원 미만인 주택에 대한 주택담보대출 한도는 4억 원으로 제한되며, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 2억 원으로 대폭 축소된다. 이는 기존에 6억 원까지 가능했던 15억 원 이하 주택에 대한 대출 한도와는 차별화된 조치로, 고가 주택 구입을 위한 대출을 더욱 강력하게 관리하겠다는 정부의 의지를 반영한다.
또한, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 확대될 수 있는 효과를 일정 부분 상쇄하여, 과도한 대출을 통한 부동산 투기를 억제하는 데 기여할 것으로 예상된다.
더불어, 1주택자라 할지라도 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받을 경우, 해당 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민층에 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 점진적인 확대 방안을 검토할 계획이다. 더불어, 지난 6월 27일 대책 발표 이후 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치 시행 시기가 당초 예정된 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이 조치는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 촉진하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 강화된 대출 규제는 즉시 적용된다. 해당 규제지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주의 규제지역 내 주택 구입 또한 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출에 적용되는 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다. 이러한 강력한 대출 규제 강화 조치들이 시행 전수요 쏠림 현상을 최소화하고, 주택 시장의 안정화를 성공적으로 이끌어낼 수 있을지 귀추가 주목된다. 정부는 이번 조치 시행 이전에 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 방지하는 등 제도를 세심하게 운영할 예정이다. 또한, 금융위원회와 관계기관은 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 방침이다.
About the Author
