최근 주택시장 과열 양상이 수도권 일부 지역을 넘어 확산될 수 있다는 우려가 커지면서, 정부가 대출 수요 관리에 본격적으로 나섰다. 이에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 규제 지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 대폭 축소된다. 이번 조치는 과도한 대출을 통한 고가 주택 매입 수요를 억제하고 부동산 시장의 안정을 도모하기 위한 선제적 대응으로 풀이된다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제 지역에서 주택을 구매하기 위한 주담대 한도를 주택 시가에 따라 차등적으로 적용하는 것이다. 현재 15억 원 이하 주택에 대한 주담대 한도는 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 또한, 25억 원을 초과하는 초고가 주택에 대한 주담대 한도는 2억 원으로 대폭 축소되어, 고가 주택 매입을 위한 레버리지 활용이 현저히 제한될 전망이다. 이는 대출을 활용한 투기 수요를 차단하고 주택 시장의 과열을 진정시키려는 정부의 의지가 반영된 결과이다.
이와 더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 실제 대출금리에 반영되지 않는 스트레스 금리의 하한이 수도권 및 규제 지역 주담대의 경우 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여, 가계의 이자 상환 부담 증가 가능성에 대비하고 과도한 대출 취급을 방지하는 데 기여할 것으로 예상된다.
또한, 1주택자의 경우에도 수도권 및 규제 지역에서 전세 대출을 받을 때 이자 상환분이 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민 등의 영향을 최소화하기 위해 우선 1주택자에게 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 결과를 면밀히 검토하여 단계적인 확대 방안을 모색할 계획이다. 더불어, 은행권 주담대의 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기도 당초 예정된 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이러한 조치들은 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고 생산적 금융으로의 자금 공급 확대를 촉진하여, 보다 건전한 금융 시장 환경을 조성하는 데 목적이 있다.
이번 규제 지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주담대 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출 차주의 규제 지역 주택 구입도 제한된다. 더불어, 토지거래허가구역 신규 지정으로 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 축소된다. 정부는 이러한 조치들의 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 8월 16일부터 적용하며, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진할 예정이다. 다만, 계약 체결 완료 또는 대출 신청 접수가 완료된 차주 등에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해를 최소화하도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 소비자 혼선 및 불편이 없도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기할 것을 당부했다.
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