우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 집중된 구조는 심각한 노후 빈곤 문제로 이어질 수 있다는 경고가 나오고 있다. 특히, 우리보다 20년가량 초고령사회를 앞서 경험하고 있는 일본의 사례는 먼 미래의 일이 아닌, 당장 닥칠 현실이라는 점에서 위기감을 증폭시킨다. 일본에서 이미 심각한 사회 문제로 대두된 빈집 증가와 아파트 슬럼화 현상은 머지않아 우리나라에서도 동일하게 발생할 수 있으며, 이는 자산 가치 하락과 직결되어 은퇴 후의 삶을 더욱 어렵게 만들 것이라는 분석이다.
문제는 고령화와 저출산으로 인한 인구 감소로 인해 빈집이 기하급수적으로 늘고 있다는 점이다. 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채에 달했으며, 이는 전체 주택의 13.6%를 차지하는 수치였다. 이러한 추세는 더욱 심화되어 2023년에는 900만 채를 넘어섰고, 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 증가할 것이라는 예측도 나왔다. 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집이 늘고 있으며, 1970~80년대에 활기를 띠었던 신도시가 지금은 노인들만 거주하거나 빈집이 늘어난 ‘빈집 타운’으로 변모하는 사례가 발견되고 있다. 이러한 빈집 증가는 주택 소유주가 관리비와 세금 부담을 견디지 못해 오히려 돈을 얹어줘야 팔 수 있는 ‘마이너스 부동산’의 탄생을 의미한다.
빈집 증가의 근본적인 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 더불어, 구미 선진국과는 달리 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 주택이 신축되는 현실에 있다. 주택 건설업자들은 핑계를 만들어서라도 신규 주택을 지으려 하고, 주택 구입자 역시 주택을 자산으로 인식하며 내 집 마련에 대한 애착을 놓지 않기 때문이다.
단독주택의 빈집 문제보다 더 심각한 것은 재건축에 실패하여 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서 구분소유주택이라 불리는 아파트의 재건축은 우리와 마찬가지로 주민 80%의 동의를 얻어야 하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 합의 난항 등으로 인해 현실적으로 불가능에 가깝다. 이러한 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 예비군이 될 뿐만 아니라, 주변 지역의 지가 하락에도 악영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가를 4%가량 하락시키는 것으로 나타났다. 도쿄 근교의 한 아파트 사례는 1984년 1200만 엔(약 1억 2000만 원)에 매입되었던 것이 1991년 3600만 엔(약 3억 6000만 원)까지 올랐으나, 현재는 300~400만 엔(3000~4000만 원)에도 팔릴지 불확실한 상황이다. 40년 넘은 낡은 아파트 소유주 대부분이 고령자이며 재건축에 대한 의지나 재건축 기금 적립이 부족하여 재건축 가능성이 ‘제로’에 가깝다는 현실은 한국의 미래를 비추는 거울이 될 수 있다.
문제는 우리나라의 상황이 일본보다 더욱 빠르고 심각하게 악화될 수 있다는 점이다. 2023년 현재, 전국의 빈집은 전년 대비 8만 가구 늘어난 153만 4919채로, 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 122곳의 시군구에서는 빈집 비율이 10%를 넘고 있으며, 신도시 개발로 인한 원도심의 인구 감소와 고령 1인 가구의 사망 후 상속 부재로 인해 도심에서도 빈집이 증가하고 있다.
더욱 우려스러운 것은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본 전체 주택에서 철근·콘크리트 대규모 아파트의 비율이 10% 정도인 반면, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 1263만 2000채로 64.6%를 차지하며, 이는 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 비율은 앞으로도 증가할 가능성이 높다. 10년, 20년 후 이러한 아파트들을 어떻게 처리할 것인지에 대한 문제는 국가적, 개인적 차원에서 시급한 대응책 마련을 요구하고 있다.
결론적으로, 우리나라 가계 자산의 70~80%를 차지하는 부동산에 대한 편중은 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 일본의 사례에서 보듯 빈집 및 슬럼화 문제로 인해 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 이어질 심각한 위험을 내포하고 있다. 이에 따라 부동산에 치우친 가계 자산의 구조조정을 서둘러야 할 필요성이 절실하다.