서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 대폭 축소된다. 시가 15억 원을 초과하지만 25억 원 미만인 주택의 경우 주담대 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 각각 줄어든다. 이는 부동산 시장 과열을 진화하고 과도한 대출 수요를 억제하기 위한 조치로 풀이된다.
정부는 지난 6월 27일 발표한 대책 이후 가계대출 증가세가 일부 안정화되었음에도 불구하고, 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세를 심각하게 우려하고 있다. 금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전히 높은 상황에서, 일부 지역의 과열 현상이 다른 지역으로 확산될 가능성을 차단하기 위해 선제적인 대출 수요 관리 방안 마련에 나선 것이다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적 주담대의 한도를 시가에 따라 더욱 엄격하게 차등 적용하는 데 있다. 현재 15억 원 이하 주택은 6억 원의 주담대 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 축소된다. 이는 고가 주택 구매 수요를 효과적으로 관리하고, 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하기 위한 전략이다.
더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 3%로 상향 조정된다. 이를 통해 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄시켜, 차주의 상환 능력을 더욱 보수적으로 평가하게 된다.
특히 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우에도, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다. 이와 함께, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치도 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행함으로써 생산적 금융으로의 자금 공급 확대를 유도할 계획이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입 또한 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 하향 조정된다. 이러한 규제 강화 조치들은 16일부터 즉시 시행되는 것을 포함하여, 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 최소화하고 실수요자 보호를 위한 세심한 제도 운영을 통해 시장 안착을 도모할 예정이다. 금융당국은 현장 점검과 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 소비자 혼선 방지를 위한 업권별 교육 및 안내 강화에도 힘쓸 것을 당부했다.
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