우리나라 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70~80%에 달하며, 이는 부동산 자산 비중이 30~40%인 일본과 비교했을 때 훨씬 높은 수준이다. 이러한 부동산 쏠림 현상은 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 향후 빈집 및 아파트 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤이라는 심각한 위험에 직면할 수 있다는 우려를 낳고 있다. 따라서 부동산 중심의 가계 자산 구조조정이 시급히 이루어져야 할 때이다.
우리보다 20년가량 앞서 초고령 사회에 진입한 일본의 사례는 앞으로 한국이 겪게 될 문제들을 예고하고 있다. 특히 일본에서 심각한 사회 문제로 대두된 빈집 증가와 아파트 슬럼화 현상은 한국에서도 이미 현실화되고 있으며, 더욱 빠른 속도로 악화될 가능성이 크다. 2018년 일본 아사히신문 취재반이 ‘부동산시대’라는 책을 통해 일본의 빈집 문제를 조명했던 것처럼, 팔려고 해도 팔리지 않아 오히려 돈을 얹어줘야 할 정도인 ‘마이너스 부동산’의 존재는 우리에게도 낯선 이야기가 아니다.
일본 총무성의 통계에 따르면, 2018년 848만 채(전체 주택의 13.6%)였던 일본의 빈집 수는 2023년 900만 채까지 늘어났으며, 2038년에는 31.5%까지 증가할 것이라는 예측도 나오고 있다. 이는 농촌이나 지방 도시를 넘어 도쿄 수도권에서도 유사한 현상이 나타나고 있음을 보여준다. 1970~80년대 신도시 붐을 일으켰던 타마신도시는 현재 노인들만 거주하거나 빈집이 즐비한 타운으로 변모했다. 이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 선진국에서 시행되는 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되고 있는 점도 문제의 심각성을 더하고 있다. 주택건설업자의 신규 주택 건설 경향과 주택을 여전히 자산으로 인식하는 사람들의 심리가 복합적으로 작용하고 있는 것이다.
단독주택의 빈집 문제보다 더 심각한 것은 재건축이 이루어지지 않아 슬럼화되는 노후 아파트 단지이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트를 재건축하기 위해 주민 80%의 동의를 얻어야 하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 이러한 동의를 얻는 것이 매우 어렵다. 재건축이 성공하기 위해서는 좋은 입지와 저층이라는 두 가지 조건이 충족되어야 하는데, 이 조건을 만족하지 못하는 아파트들은 결국 슬럼화되고 빈집으로 전락할 가능성이 높다. 이러한 노후 아파트는 지역 지가에도 부정적인 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 필자의 일본인 친구가 거주하는 1984년에 1200만 엔에 매입했던 아파트가 현재 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황에 놓인 것은 이러한 현실을 단적으로 보여준다. 330세대 아파트의 대다수 소유주가 고령자이고 재건축 기금 또한 적립되지 않아 재건축 가능성이 ‘제로’에 가깝다는 설명은 일본 아파트 재건축 문제의 복잡성과 어려움을 시사한다.
더욱 우려스러운 점은 우리나라가 일본보다 훨씬 빠른 속도로 이러한 심각한 상황에 직면하고 있다는 사실이다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전국 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상인 것으로 나타났는데, 이는 단순히 농촌 지역의 문제가 아니라 도심에서도 인구 감소와 상속 문제 등으로 인해 빈집이 늘어나고 있음을 보여준다.
아파트 슬럼화 문제 또한 심각하다. 일본 전체 주택에서 철근·콘크리트로 지어진 대규모 아파트의 비율이 약 10%에 불과한 반면, 한국은 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%에 달하는 1263만 2000채가 아파트로, 대부분 10층 이상의 대규모 단지이다. 이러한 아파트 중심의 주택 구조는 향후 10년, 20년 후 이들 아파트의 처리 문제로 인해 막대한 사회적 고통을 야기할 수 있다. 정책 당국은 일본의 선례를 깊이 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하지만, 가계 자산의 70~80%를 부동산에 편중시킨 현재의 구조를 개선하기 위한 개인 차원의 자산 구조조정 노력 역시 매우 중요하다. 부동산 편중 심화는 재건축 자금 마련의 어려움과 더불어 주택 가격 하락 시 노후 빈곤이라는 최악의 시나리오로 이어질 수 있기 때문이다.
글쓴이: 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장
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