최근 수도권 및 일부 규제 지역을 중심으로 지속되고 있는 주택 가격 상승세가 전국적으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 이러한 상황 속에서 정부는 과열 양상을 보이는 지역의 부동산 시장 안정을 위해 고가 주택 구매 수요를 억제하는 강력한 대출 규제 방안을 발표했다. 이번 대책은 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정된 지역에 집중되며, 11월 16일부터 즉각 시행될 예정이다.
주요 내용으로는 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출 한도를 주택의 시가에 따라 차등적으로 축소하는 방안이 포함된다. 구체적으로 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 주택담보대출 한도가 4억 원으로 줄어들며, 25억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서는 대출 한도가 2억 원으로 제한된다. 이는 현재 6억 원 수준으로 유지되는 15억 원 이하 주택 주택담보대출 한도와는 확연히 다른 기준이다. 이와 같은 조치는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 보다 강력하게 관리하겠다는 정부의 의지를 보여준다.
또한, 가계대출 규제의 핵심 지표인 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 강화된다. 차주의 DSR 계산 시, 실제 적용되는 대출금리에 더해 일정 수준의 ‘스트레스 금리’를 가산하는 스트레스 DSR 제도가 도입된다. 특히 수도권 및 규제 지역의 주택담보대출에 대해서는 이 스트레스 금리의 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 차입자의 과도한 대출을 사전에 방지하려는 목적이다.
이와 더불어, 1주택자라 하더라도 수도권 및 규제 지역에서 전세 대출을 받을 경우, 해당 전세 대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.
정부는 이 외에도 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치(15% → 20%) 시행 시기를 당초 예정된 내년 4월에서 앞당겨 1월부터 조기 시행하기로 했다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업이나 자본시장 등으로 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하기 위한 조치이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 이용한 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 이러한 조치 시행 이전에 이미 주택 매매계약이나 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해를 최소화할 방침이다. 또한, 규제 준수 여부와 대출 추이 등을 밀착 모니터링하고 관계기관과의 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 성공적으로 안착할 수 있도록 관리해 나갈 계획이다.
About the Author
