최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세와 이에 대한 시장의 과열 우려가 고조되면서, 정부가 급증하는 대출 수요를 선제적으로 관리하기 위한 고강도 대책을 시행한다. 특히 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정함에 따라, 규제지역 내에서의 고가 주택 구입 목적 주택담보대출 한도가 대폭 축소되고 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리 적용 기준이 강화된다.
이번 주택시장 안정화 대책은 관계부처 합동으로 발표되었으며, 금융위원회 주재로 긴급 가계부채 점검회의를 거쳐 구체적인 실행 방안이 마련되었다. 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원을 비롯한 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석한 이번 회의에서는 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가세가 일부 안정화되었음에도 불구하고, 수도권 일부 지역을 중심으로 한 주택 가격 상승세가 계속되고 있다는 점에 주목했다. 참석자들은 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 심리가 여전한 상황에서, 특정 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 가능성을 경계하며 선제적인 대출 수요 관리의 필요성에 공감대를 형성했다.
이에 따라, 수도권 및 규제지역 내에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출에 대해 시가 기준 차등 한도 적용이 시행된다. 주택 가격이 15억 원 이하인 경우에는 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출이 가능하다. 그러나 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 대출 한도가 4억 원으로 축소되며, 25억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서는 대출 한도가 2억 원으로 제한된다. 이러한 조치는 수도권 및 규제지역 내에서 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 강력하게 관리하겠다는 정부의 의지를 분명히 보여준다.
또한, 차주 단위 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하기 위한 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 차주별 대출 금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 확대될 수 있는 효과를 일정 부분 상쇄함으로써, 차주의 상환 능력을 보다 현실적으로 반영하려는 목적이다.
더불어, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 이 조치는 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적으로 확대될 방안이 검토될 예정이다.
이와 더불어, 지난달 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨져 오는 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 통해 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 조치이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 이용한 규제지역 내 주택 구입 또한 제한된다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 대책 발표 이후 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 금융당국·관계기관·금융권 간 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 관리해 나갈 계획이다. 또한, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대한 경과 규정 등을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 금융위원회와 관계기관은 일선 창구에서의 소비자 혼선과 불편을 최소화하기 위해 업권별 협회와 금융회사를 대상으로 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 줄 것을 당부했다.
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