대한민국 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있어, 일본과 같은 빈집 및 아파트 슬럼화 문제로 인한 노후 빈곤 심화 가능성이 제기되고 있다. 이는 초고령사회로 진입한 일본이 겪고 있는 부정산(負動産, 마이너스 부동산) 문제의 심각성을 우리 사회도 간과할 수 없다는 분석을 뒷받침한다.
일본에서는 부동산 소유주가 관리비와 세금 부담으로 인해 부동산을 팔고 싶어도 팔리지 않아 오히려 돈을 얹어줘야 하는 상황이 발생하고 있다. 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채로 전체 주택의 13.6%에 달했으나, 2023년에는 900만 채로 증가했으며 2038년에는 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측도 나온다. 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집이 증가하는 추세이며, 과거 인기리에 분양되었던 신도시 지역이 노인들만 남거나 빈집이 늘어난 타운으로 변모하는 사례도 보고되고 있다.
이러한 빈집 증가의 주된 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 선진국과 같은 기존 주택 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되는 것도 문제점을 가중시킨다. 주택 건설업자의 신규 주택 건설 경향과 여전히 주택을 자산으로 인식하는 인식이 복합적으로 작용하고 있다.
단독주택 문제보다 더욱 심각한 것은 재건축이 어려운 노후 아파트 단지의 슬럼화이다. 일본에서 구분소유주택인 아파트 재건축은 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 동의를 얻기 매우 어렵다. 특히 위치가 좋지 않거나 고층 아파트의 경우 재건축 성공 가능성이 희박하다. 재건축되지 못한 노후 아파트는 슬럼화되어 지역 지가 하락에도 악영향을 미친다. 예를 들어, 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 4% 하락한다는 연구 결과도 있다. 도쿄 근교의 한 아파트 소유주는 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황이라고 전했다. 40년 이상 된 이 아파트는 재건축 논의가 무색하게 소유주의 고령화와 재건축 기금 미적립으로 인해 사실상 재건축이 불가능하며, “살다 떠나면 그만”이라는 태도를 보이는 소유주도 있는 실정이다.
놀랍게도 일본에서 재건축에 성공한 아파트의 80%는 지진으로 붕괴되어 사실상 재건축이 가능해진 경우였다는 점은 시사하는 바가 크다.
문제는 한국이 일본보다 훨씬 빠른 속도로 이러한 심각한 상황으로 치닫고 있다는 점이다. 2023년 통계청 발표에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘는다. 빈집은 농촌뿐 아니라 도심에서도 발생하며, 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 부재 등이 원인으로 작용한다.
특히 아파트 슬럼화 문제는 한국에서 더욱 두드러진다. 일본 전체 주택 중 아파트 비율은 약 10%에 불과하지만, 한국은 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트로, 거의 대부분이 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 추세는 향후 더욱 심화될 전망이며, 10년, 20년 후 이들 아파트를 어떻게 처리할지에 대한 심각한 고민이 필요한 시점이다.
따라서 정책 당국은 앞서 고령화 문제를 겪고 있는 일본의 사례를 면밀히 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 가계 자산의 70~80%를 부동산에 편중시키는 구조를 개선하여, 미래에 닥칠 부동산 가격 하락과 노후 빈곤 문제에 대비해야 할 것이다.
강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표는 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장 등을 역임했으며, 현재는 행복100세 자산관리 연구회 대표로 활동 중이다. 대우증권 도쿄사무소장 시절 현지의 고령화 문제를 직접 경험하며 노후 문제에 대한 관심을 갖게 되었고, 이에 대한 설계를 연구하고 알리는 데 힘쓰고 있다.
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