수도권 일부 지역을 중심으로 부동산 시장 과열 양상이 지속되면서, 정부는 주택 시장 안정을 위한 긴급 대책을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 고가주택 구입을 위한 대출 수요를 강력하게 관리하는 데 있다. 금융위원회는 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 후속 조치로 긴급 가계부채 점검회의를 열어 구체적인 대출 규제 강화 방안을 마련했다.
이번 대책이 나오게 된 배경에는 지난 6월 27일 발표된 대책 이후 가계대출 증가 규모는 일정 부분 안정화되었으나, 수도권 일부 지역을 중심으로 한 주택 가격 상승세가 꺾이지 않고 있다는 판단이 깔려 있다. 특히 금리 인하 기대감 등으로 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전히 높은 상황에서, 일부 지역의 과열이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 제기되었다. 이에 따라 선제적인 대출 수요 관리의 필요성이 제기되었으며, 이를 해결하기 위한 방안으로 구체적인 대출 규제 강화가 추진된다.
먼저, 수도권 및 규제지역에서 주택 구입을 목적으로 하는 주택담보대출 한도가 시가에 따라 차등적으로 줄어든다. 현재 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지되지만, 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 각각 축소된다. 이를 통해 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 억제하고, 대출을 활용한 투기 수요를 차단하는 데 집중할 방침이다.
또한, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하기 위해 스트레스 금리 제도가 강화된다. 현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산하는 스트레스 금리의 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 급격한 대출 증가를 막기 위한 조치다.
이와 더불어, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민층에 대한 영향 등을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다.
뿐만 아니라, 지난달 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치(15% → 20%)가 당초 예정되었던 내년 4월보다 앞당겨져 오는 1월부터 조기 시행된다. 이 조치는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적을 가지고 있다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 더불어 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
이번 대책 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주와 대출 신청 접수가 완료된 차주 등에 대한 경과 규정이 마련될 예정이어서, 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도가 운영될 전망이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 주기적인 가계부채 점검회의를 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 계획이다. 이를 통해 주택 시장의 과열 양상이 완화되고, 보다 안정적인 부동산 시장 환경이 조성될 것으로 기대된다.
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