최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세와 부동산 과열 양상이 확산될 수 있다는 우려 속에서, 정부가 투기 수요를 억제하고 주택시장 안정을 도모하기 위한 강력한 대출 규제 강화 방안을 발표했다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 추가 지정되면서, 15억 원을 초과하는 주택에 대한 주택담보대출 한도가 축소되고 전세대출에 대한 DSR 규제가 강화되는 등 전방위적인 대출 수요 관리가 시작된다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내에서 주택 구입을 위한 대출 수요를 차별적으로 관리하는 데 있다. 주택 가격이 15억 원을 초과하고 25억 원 미만인 경우 주택담보대출 한도가 기존보다 줄어든 4억 원으로 제한된다. 또한, 25억 원을 초과하는 초고가 주택의 경우 대출 한도는 2억 원으로 더욱 엄격하게 관리된다. 다만, 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행 6억 원으로 유지되어 실수요자들의 주택 구입 부담을 일정 부분 완화할 것으로 보인다. 이러한 차등적 한도 적용은 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 더욱 효과적으로 관리하기 위한 조치다.
더불어, 대출금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 차주별 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 스트레스 DSR 제도에서, 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 차주의 과도한 대출을 방지하는 역할을 할 것으로 예상된다.
뿐만 아니라, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우에도 엄격한 규제가 적용된다. 전세대출의 이자 상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되는 것이다. 이 조치는 무주택 서민의 전세대출 부담을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다. 더 나아가, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기도 당초 예정되었던 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하기 위한 신속한 조치다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 대출 규제가 즉시 강화된다. 주택담보대출의 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 통한 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다. 이러한 다각적인 규제 강화는 과열된 부동산 시장에 대한 선제적인 대응이자, 가계부채 관리 강화와 함께 주택 시장의 연착륙을 유도하겠다는 정부의 강력한 의지를 보여준다. 정부는 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 현장 점검을 지속하고, 금융회사 직원 교육 및 전산 시스템 점검 등 소비자 혼선과 불편을 최소화하기 위한 세심한 운영을 강조했다.
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