주택 가격 상승세가 지속되는 수도권 및 규제지역에서 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 효과적으로 관리하기 위한 금융 규제 강화 조치가 시행된다. 이번 대책은 부동산 시장의 과열 양상을 차단하고, 가계부채 증가를 안정화하여 연착륙을 유도하려는 정부의 의지를 담고 있다.
원인 분석에 따르면, 지난 6월 27일 발표된 대책 이후 가계대출 증가세는 상당 부분 안정화되었으나, 수도권 일부 지역을 중심으로 한 주택 가격 상승세가 멈추지 않고 있다는 점이 문제로 지적되었다. 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 기대 심리가 여전한 상황에서, 일부 지역의 과열이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 제기되었다. 이러한 상황을 타개하고 시장 안정화를 도모하기 위해 선제적인 대출 수요 관리 방안 마련의 필요성이 대두되었다.
이에 따라 정부는 수도권 및 규제지역 내 주택구입 목적의 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 차등 적용하는 방안을 시행한다. 시가 15억 원 이하 주택의 경우 현행과 동일하게 6억 원의 대출 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 각각 한도가 축소된다. 이는 고가 주택 구입 시 대출 의존도를 낮추고, 대출을 통한 무리한 부동산 매입 수요를 억제하기 위한 조치다.
또한, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 미래의 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 실제 대출 금리에 반영되지는 않지만, DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 방식인데, 이 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 대출 한도가 확대되는 효과를 일정 부분 상쇄시켜 가계부채 증가 속도를 조절하는 데 기여할 것으로 보인다.
이와 더불어, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민의 주거 안정을 고려하여 1주택자에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 결과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다. 추가적으로, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치(15% → 20%) 시행 시기가 당초 예정된 내년 4월에서 1월로 앞당겨져 조기 시행된다. 이를 통해 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 생산적 금융으로의 자금 공급을 확대하려는 목적이다.
이번 대책은 서울 전역과 경기 12곳의 신규 규제지역 지정과 맞물려 즉각적인 대출 규제 강화로 이어진다. 해당 지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 축소된다. 정부는 이러한 규제 강화 조치가 시장에 조기에 안착할 수 있도록 현장 점검과 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 면밀히 모니터링할 방침이다. 또한, 기존 계약자 및 실수요자 보호를 위한 경과규정을 마련하여 신뢰 이익을 보호하고 피해를 최소화하는 세심한 제도 운영을 강조했다.
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