한국 가계 자산의 75%가 부동산에 치우쳐 있어 일본, 미국 등 선진국과 비교할 때 자산 구조의 불균형이 심각한 문제로 지적된다. 이는 고령화와 인구 감소, 경제 불황으로 인한 부동산 가격 하락 시 노후 생활에 심각한 불안 요인으로 작용할 수 있다는 분석이다.
한국은행이 2023년 발표한 구매력평가환율 기준 가구당 순자산 통계에 따르면 우리나라는 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본(52만 2000달러, 약 7억 1400만 원)보다 많다. 시장환율 기준 순자산 역시 우리나라가 44만 3000달러(약 6억 6000만 원)로 일본(42만 1000달러, 약 5억 7600만 원)을 앞선다. 이는 자본 축적을 먼저 시작하고 선진국에 일찍 진입한 일본보다 가계 평균 순자산이 많다는 것을 의미한다.
하지만 자세히 들여다보면 문제는 명확해진다. 2024년 가계금융복지조사에 따르면 한국 가계 자산의 75%는 부동산으로, 금융자산은 25%에 불과하다. 특히 65세 이상 고령층의 경우 부동산 비중이 80~90%에 달한다. 반면 일본과 미국의 가계는 자산의 60~70%를 금융자산으로 보유하고 있으며 부동산 비중은 30~40%에 그친다. 즉, 한국 가계는 일본, 미국과 정반대의 자산 구조를 가지고 있는 셈이다.
이는 우리나라의 높은 부동산 가격 때문에 통계상으로만 부자처럼 보일 수 있다는 분석으로 이어진다. 부동산 가격이 계속 상승하거나 현 수준을 유지한다면 당장은 큰 문제가 없을 수도 있다. 그러나 지난 수년간 일본이 겪었던 인구 감소, 고령화, 경제 불황으로 인한 부동산 가격 장기 하락 현상이 한국에서도 나타난다면 노후 대비는 심각한 위기에 직면할 수 있다.
현재 우리나라의 토지 자산 규모는 땅 넓이가 약 4배인 일본과 비슷하거나 오히려 더 큰 수준이다. 이는 한국의 땅값이 일본 땅값의 네 배에 달한다는 것을 의미하며, 1980년대 후반 일본의 부동산 버블 시기와 유사한 상황에 대한 우려를 낳는다. 당시 일본의 택지 지가는 1991년 정점을 찍은 후 2012년에는 1982년 수준까지 급락했으며, 이후 약간의 반등세를 보이고 있을 뿐이다.
이러한 부동산 시장의 변화와 함께 일본에서는 내 집 마련에 대한 인식이 크게 바뀌었다. ‘집이 없어도 빌려 살면 된다’는 인식이 확산되었고, 막대한 금융자산을 가지고도 주택 구매 대신 다른 곳에 활용하는 냉철한 판단을 하고 있다. 반면 한국에서는 자금력이 부족하더라도 융자를 받아 집을 무조건 사야 한다는 분위기가 지배적이다.
이는 한국과 일본이 농경문화를 바탕으로 정착 생활을 중시하는 문화적 배경과도 무관하지 않다. 도시화 과정과 베이비붐 세대의 내 집 마련 러시가 양국에서 공통적으로 주택 가격 장기 상승의 요인이었지만, 일본은 이미 도시화와 베이비붐 세대의 주택 구매 수요가 정점을 지났다는 분석이다.
그러나 한국은 전국 평균 도시화율이 90%를 넘어 세계 최고 수준이며, 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 수요 또한 곧 마무리될 것으로 예상된다. 저출산·고령화 속도는 일본보다 훨씬 빠르다는 점을 고려하면, 10~20년 후 노후 대비 관점에서 부동산에 치우친 자산 구조는 심각한 불안 요인이 될 수밖에 없다.
단기적인 부동산 시장 전망은 어렵지만, 노후 대비를 위한 자산 관리 원칙을 지키는 것은 무엇보다 중요하다. 투자에는 언제나 리스크가 따르므로 자산이 한 곳에 집중되는 것은 피해야 한다. 현재 보유 자산의 대부분이 부동산에 편중되어 있다면, 부동산 비중을 줄이고 금융자산 비중을 점차 늘려 퇴직 무렵에는 부동산과 금융자산이 반반 정도가 되도록 조정하는 것이 필요하다. 또한, 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 특히 조심해야 한다. 이것이 바로 노후 대비 자산 관리의 핵심 원칙이다.
About the Author
