최근 수도권 일부 지역을 중심으로 과열 양상이 지속되면서 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 막기 위한 대출 규제 강화가 시행된다. 정부는 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 추가 지정함에 따라, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 축소된다. 이번 조치는 16일부터 즉시 시행된다.
금융위원회는 15일 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 일환으로 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고 이러한 대출수요 관리 방안을 최종 확정했다. 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석하여 심도 있는 논의를 거쳤다.
참석자들은 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가 규모는 일정 부분 안정화되었으나, 수도권 일부 지역의 주택 가격 상승세가 꺾이지 않고 있다고 평가했다. 특히 금리 인하 기대감 등으로 인해 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전히 높은 상황이며, 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 제기되었다. 이에 따라 선제적인 대출 수요 관리의 필요성에 대한 공감대가 형성되었다.
구체적인 방안으로, 수도권 및 규제지역 내에서 주택을 구입하기 위한 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 차등 적용된다. 현재 규제에서 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 한도가 축소된다. 이는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 더욱 강력하게 관리하기 위한 조치다.
또한, 차주의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이를 통해 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 확대되는 효과를 일부 상쇄할 수 있을 것으로 예상된다.
더불어, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세 대출을 받을 경우, 해당 전세 대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민 등에 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다.
이와 함께, 지난달 발표되었던 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치 시행 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 촉진하여 생산적 금융을 조속히 추진하기 위한 목적이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주가 해당 규제지역 내 주택을 구입하는 것도 제한된다. 더불어 토지거래허가구역 신규 지정으로 인해 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 계약 또는 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 제도를 운영할 계획이다. 또한, 금융위와 관계기관은 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 관리해 나갈 방침이다. 금융회사 및 업권별 협회에는 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 소비자 혼선과 불편이 발생하지 않도록 협조를 당부했다.
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