최근 일부 수도권 지역의 집값 상승세가 지속되면서 주택 시장의 과열 양상이 확산될 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 이러한 우려에 대응하기 위해 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 추가 지정하고, 이에 따른 대출 수요 관리 방안을 시행한다. 이번 대책은 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고 주택 가격 안정을 도모하기 위한 선제적 조치다.
새롭게 시행되는 규제에 따라, 16일부터 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출 한도가 축소된다. 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택에 대한 주택담보대출 한도는 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택에 대해서는 2억 원으로 각각 제한된다. 기존에는 15억 원 초과 주택에 대해 5억 원까지 대출이 가능했지만, 이번 조치로 고가 주택 구입을 위한 대출 활용이 더욱 엄격하게 관리될 전망이다.
뿐만 아니라, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에는 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 차주의 과도한 대출 부담을 예방하기 위함이다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민의 주거 안정을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안이 검토될 예정이다. 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 예정된 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 생산적 금융으로의 자금 공급을 확대하기 위한 조치다.
이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 통한 규제지역 주택 구입 또한 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 하향 조정된다.
이번 발표된 대출 규제 방안 중 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 이미 주택 매매 또는 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주 등은 기존 규정이 적용되는 경과 규정이 마련되어 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도가 운영될 계획이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 현장 점검을 강화하고 주기적인 가계부채 점검 회의를 개최하여 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 방침이다.
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