최근 수도권과 경기 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세가 금융 시장 전반에 대한 우려를 증폭시키고 있다. 이러한 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 경계심 속에, 정부는 주택 시장 안정을 위한 대출 수요 관리 방안을 긴급 점검하고 다각적인 규제 강화에 나섰다. 특히 11월 16일부터 적용되는 새로운 대출 규제는 고가 주택 구입을 위한 대출을 더욱 엄격하게 제한하고, 가계부채 관리의 실효성을 높이는 데 초점을 맞추고 있다.
이번 대책의 핵심은 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소하는 것이다. 현재 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서는 2억 원으로 각각 축소된다. 이는 고가 주택 구입에 집중되는 대출 수요를 효과적으로 억제하여 주택 시장 과열을 완화하기 위한 조치다. 또한, 1주택자라 할지라도 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 실수요자 보호라는 전세대출의 본래 취지를 살리면서도, 자산 증식 수단으로 전세대출이 활용되는 것을 방지하기 위한 세심한 조치로 풀이된다.
더불어, 차주별 DSR 산정 시 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도가 급격히 확대되는 것을 방지하여 가계부채 증가를 억제하고 금융 시장의 안정성을 확보하려는 목적이다. 이와 함께, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치도 당초 예정된 내년 4월에서 앞당겨 1월부터 조기 시행된다. 이러한 조치들은 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본 시장 등으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융으로의 전환을 더욱 신속하게 추진할 것으로 기대된다.
이번에 서울 전역과 경기 12곳이 신규 규제지역으로 지정됨에 따라, 해당 지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 전세 및 신용대출을 통한 주택구입도 제한되는 등 대출 규제가 전반적으로 강화된다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율도 40%로 낮아진다. 정부는 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 11월 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진할 계획이다. 다만, 이미 계약이 체결되었거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 금융 당국은 앞으로도 금융회사와 긴밀히 협력하여 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 주기적인 점검 회의를 통해 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 예정이다.
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