서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 추가 지정되면서, 고가 주택 구입을 위한 대출 수요 관리가 대폭 강화된다. 특히 시가 15억 원을 초과하는 주택에 대한 주택담보대출 한도가 크게 줄어들고, 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 전면 반영되는 등 대출 규제가 전방위적으로 조여진다. 이는 최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세에 대한 우려가 커지고, 금리 인하 기대감 등으로 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전한 상황에서 과열 양상이 확산될 수 있다는 판단에 따른 선제적 조치로 풀이된다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 주택 실거래가에 따라 더욱 세분화하고 축소하는 것이다. 기존에는 15억 원 이하 주택의 경우 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 차등 적용된다. 즉, 15억 원 초과 주택에 대한 대출 가능 금액이 더욱 엄격하게 제한되는 것이다. 이는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 강력하게 억제하여 부동산 시장 과열을 진정시키기 위한 목적이다.
또한, 차주의 DSR 산정 시 미래의 금리 변동 가능성을 미리 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 실제 대출금리에는 반영되지 않는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 차주의 대출 한도가 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄시켜, 과도한 대출 실행을 방지하는 역할을 할 것으로 기대된다.
이번 발표에는 1주택자의 전세대출 규제 강화도 포함된다. 수도권 및 규제지역에서 1주택자가 전세자금대출을 받을 경우, 대출 이자 상환분이 해당 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 제도의 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다. 이와 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치(15% → 20%) 시행 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 조기에 완화하고, 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하기 위한 노력의 일환이다.
신규 지정된 규제지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역으로 신규 지정된 지역에서는 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다. 이러한 조치들은 오는 16일부터 즉시 시행되며, 후속 조치가 필요한 과제들도 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 계약 체결 완료 등 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 경과 규정 등 세심한 제도 운영도 병행된다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책이 시장에 성공적으로 안착할 수 있도록 현장 점검과 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 밀착 관리해 나갈 방침이다.
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