대한민국 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있는 상황은 심각한 노후 빈곤의 뇌관이 될 수 있다는 분석이 나왔다. 이는 일본이 겪고 있는 빈집과 아파트 슬럼화 현상이 우리에게도 현실화될 경우, 막대한 재산 가치 하락으로 이어져 은퇴 후 삶의 질을 크게 위협할 수 있다는 우려 때문이다. 자산 구조조정을 통한 부동산 편중 완화가 시급한 과제로 떠오르고 있다.
우리보다 20년 앞선 초고령사회인 일본에서는 이미 ‘부동산(不動産)’이 아닌 ‘마이너스 부동산(負動産)’이라는 말이 일상화되고 있다. 주택이나 토지 소유주가 관리비와 세금을 감당하지 못해 팔고 싶어도 팔리지 않아 오히려 돈을 얹어줘야 하는 지경에 이르렀기 때문이다. 2018년 일본 총무성 통계에 따르면 당시 일본의 빈집 수는 848만 채, 전체 주택의 13.6%에 달했다. 이는 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측까지 나오고 있다. 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 인구 감소로 인한 빈집 증가는 심각한 문제로 대두되고 있다. 1970~80년대 신도시 붐을 일으켰던 타마신도시 등이 현재는 노인들만 거주하거나 빈집이 즐비한 타운으로 변모한 것이 대표적인 사례다.
빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되는 현실 또한 문제를 심화시키고 있다. 주택건설업자들의 신규 주택 건설 경향과 더불어, 아직도 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 자산으로 인식하는 경향이 이러한 공급 과잉을 부추기고 있다.
단독주택의 빈집 문제보다 더욱 심각한 것은 재건축이 지연되면서 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서 구분소유주택이라고 불리는 아파트는 재건축 시 전체 소유주의 80% 동의를 얻어야 한다. 그러나 소유주들의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 합의 문제, 재건축의 경제성 부족 등으로 인해 동의율을 확보하기가 매우 어렵다. 그나마 재건축이 성공하는 경우도 위치가 좋거나 저층 아파트인 경우가 대부분이며, 이마저도 쉽지 않은 현실이다. 재건축이 불가능해진 노후 아파트들은 슬럼화되어 지역 지가 하락에도 악영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 도쿄 근교에 거주하는 한 일본인 친구의 사례는 이러한 현실을 극명하게 보여준다. 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 현재는 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황이며, 40년 넘은 낡은 아파트라는 이유와 재건축 기금 미적립, 소유주 대부분의 고령화로 인해 재건축 가능성은 ‘제로’에 가깝다고 한다. 오죽하면 지진으로 붕괴되어 저절로 동의가 얻어진 경우에만 재건축이 성공했다는 비유까지 나올 정도다.
하지만 한국의 상황은 일본보다 훨씬 더 빠르게 심각한 문제에 직면할 수 있다는 경고가 나온다. 통계청의 2023년 인구주택총조사 분석 결과에 따르면, 전국의 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 특히 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘어섰다. 농촌뿐 아니라 원도심에서 신도시로 인구가 이동하면서 원도심의 고령층 인구 감소와 상속 부재로 인한 빈집이 늘어나는 현상이 나타나고 있다.
더욱 심각한 것은 한국의 높은 아파트 비율이다. 일본의 경우 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 전체 주택 수의 약 10%에 불과하지만, 한국은 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 1263만 2000채, 무려 64.6%가 아파트이며, 대부분 10층 이상의 대규모 단지이다. 이러한 아파트 선호 현상은 앞으로도 지속될 가능성이 높아, 10년, 20년 후 이들 아파트의 처리 문제는 상상 이상의 어려움을 야기할 수 있다.
이에 전문가들은 정책 당국이 일본의 선례를 심각하게 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다고 강조한다. 동시에 개인 차원에서도 가계 자산의 70~80%를 차지하는 부동산 쏠림 현상을 구조조정하여, 빈집이나 아파트 슬럼화로 인한 주택 가격 하락 시 닥칠 수 있는 노후 빈곤 문제에 대비해야 할 필요성을 제기하고 있다.
강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장은 대우증권 도쿄사무소장 시절 일본의 고령화 문제를 직접 경험하며 노후 문제에 대한 깊은 관심을 갖게 되었고, 현재는 품격 있는 노후 설계를 위한 다양한 방법을 연구하고 전파하고 있다.
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