최근 수도권 일부 지역을 중심으로 계속되는 주택 가격 상승세가 부동산 시장의 불안정성을 키우고 있다는 지적이 제기된다. 이러한 과열 양상이 다른 지역으로 확대될 수 있다는 우려 속에서, 금융당국은 주택시장 안정을 위한 대출 수요 관리 강화에 나섰다. 특히 시가 15억 원을 초과하는 고가주택 구입을 겨냥한 주택담보대출 한도를 축소하고, 전세대출 관련 규제를 강화하는 등 선제적인 조치를 발표했다.
금융위원회는 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 후속 이행 방안으로 긴급 가계부채 점검회의를 개최하고, 주택시장 안정을 위한 대출수요 관리 방안을 구체화했다. 이번 대책은 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정됨에 따라 즉시 적용되는 규제들을 중심으로 한다.
가장 눈에 띄는 변화는 주택구입 목적의 주택담보대출 한도 차등 적용이다. 수도권 및 규제지역 내에서 주택 가격에 따라 대출 가능 금액이 제한된다. 현재와 동일하게 15억 원 이하 주택은 6억 원의 대출 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 대출 한도가 4억 원으로 줄어든다. 또한, 25억 원을 초과하는 초고가 주택에 대해서는 대출 한도가 2억 원으로 대폭 축소된다. 이는 고가 주택 구입에 대한 대출을 통한 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 금융당국의 의지를 보여준다.
더불어, 차주의 상환 능력을 보다 현실적으로 평가하기 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 강화된다. 앞으로는 대출 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 금리 제도가 확대 적용된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주의 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 과도한 대출을 억제하려는 목적이다.
또한, 1주택자라도 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 전세대출이 사실상의 주택 구입 자금으로 활용되는 사례를 방지하고, 가계부채의 건전성을 확보하기 위한 조치로 풀이된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자의 부담을 고려하여 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.
이 외에도 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 예정되었던 내년 4월에서 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 통해 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다.
이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 이용한 해당 지역 주택 구입도 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 또한 70%에서 40%로 하향 조정된다.
금융당국은 이번 대책 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 11월 16일부터 즉각 시행하며, 후속 조치가 필요한 과제들은 신속하게 추진해 나갈 예정이다. 또한, 이미 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들을 위한 경과규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 향후 금융당국은 시장 동향을 밀착 모니터링하고 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 성공적으로 안착할 수 있도록 관리해 나갈 계획이다.
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