최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세와 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 이에 따라 정부는 투기과열지구와 토지거래허가구역 지정 확대와 함께, 주택시장 안정을 위한 대출 수요 관리 방안을 긴급 점검하고 구체적인 시행 방안을 발표했다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 막고, 가계부채 증가를 억제하여 금융시장 안정화를 도모하려는 정책적 판단에 따른 것이다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내에서 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소하는 것이다. 구체적으로 시가 15억 원 초과, 25억 원 미만 주택에 대해서는 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택에 대해서는 2억 원으로 각각 줄어든다. 기존에 15억 원 이하 주택의 경우 현행과 동일하게 6억 원 한도가 유지된다. 이러한 조치는 고가 주택을 중심으로 한 과도한 대출 수요를 억제하여, 실제 거주 목적이 아닌 투자 목적의 투기적 수요를 차단하겠다는 강력한 의지를 반영한 것이다.
더불어, 차주의 실제 상환 능력을 보다 정교하게 평가하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리 적용 방식도 강화된다. 현재 대출금리에 1.5% 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 늘어날 수 있는 잠재적 효과를 일정 부분 상쇄하여, 급격한 대출 증가를 막겠다는 취지다. 또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 이러한 변화는 무주택 서민의 주거 안정을 고려하여 1주택자에 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 보며 단계적 확대 방안을 검토할 계획이다.
이와 함께, 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급을 확대하기 위해 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기가 기존 내년 4월에서 2024년 1월로 앞당겨진다. 이는 생산적 금융으로의 신속한 자금 이동을 촉진하려는 의도로 풀이된다. 또한, 이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 통한 규제지역 주택 구입도 제한된다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아지는 등 대출 수요 관리가 한층 강화된다.
이번 발표된 대책 중 즉시 시행 가능한 조치들은 2024년 8월 16일부터 즉각 시행되며, 후속 조치가 필요한 과제 역시 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해를 최소화할 방침이다. 또한, 금융당국과 관계기관은 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 성공적으로 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 계획이다. 금융위와 관계기관은 일선 창구에서 소비자 혼선과 불편이 없도록 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 줄 것을 당부했다.
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