우리나라 가계 자산의 70~80%를 부동산이 차지하는 심각한 자산 편중 현상이 노후 빈곤의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 이는 일본의 사례를 통해 더욱 명확히 드러나고 있다. 일본은 우리나라보다 20년 앞서 초고령사회에 진입했으며, 현재 빈집 증가와 아파트 슬럼화라는 심각한 문제에 직면해 있다. 이러한 일본의 현상은 우리에게도 머지않아 닥칠 수 있는 미래를 보여주며, 부동산 편중 구조조정의 시급성을 강조하고 있다.
일본의 경우, 주택이나 토지 소유주가 관리비와 세금 부담 때문에 팔려고 내놔도 팔리지 않아 오히려 돈을 얹어줘야 하는 ‘마이너스 부동산’ 문제가 심화되고 있다. 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채에 달했으며, 이는 전체 주택 수의 13.6%에 해당했다. 2023년에는 900만 채로 늘어났고, 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 치솟을 것이라는 예측도 나온다. 이러한 빈집 증가는 농촌 지역뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 나타나고 있으며, 1970~80년대 인기를 끌었던 신도시가 노인들만 남거나 빈집이 즐비한 타운으로 변모하는 사례도 발생하고 있다.
빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 하지만 동시에 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 건설되는 것도 빈집 문제를 심화시키는 요인으로 작용하고 있다. 주택건설업자는 신규 주택 건설을 선호하며, 주택 구입자들 역시 주택을 여전히 중요한 자산으로 인식하고 내 집 마련에 대한 애착을 가지고 있기 때문이다.
단독주택 문제보다 더 심각한 것은 재건축을 못 한 채 슬럼화되어가는 노후화된 아파트 단지의 문제이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트의 재건축을 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속자 간의 합의 어려움 등으로 인해 동의를 얻기가 사실상 불가능한 경우가 많다. 재건축이 성공하려면 좋은 위치와 저층이어야 한다는 조건이 충족되어야 하는데, 이러한 조건에 부합하지 않는 아파트들은 슬럼화되고 빈집이 될 가능성이 높다.
더욱이 슬럼화된 노후 아파트는 지역의 지가 하락에도 악영향을 미친다. 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락한다는 연구 결과도 있다. 실제로 일본의 한 거주자는 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 팔릴지 장담하기 어려운 상황이라고 전했다. 재건축을 통해 가격 상승을 기대할 수 있느냐는 질문에, 소유주 대다수가 고령자이고 재건축 기금도 적립되지 않아 ‘가능성 제로’라는 답변이 돌아왔다. 이는 재건축에 성공한 아파트의 80%가 지진으로 붕괴되어 저절로 동의를 얻을 수 있었던 경우라는 점을 감안하면 일본 아파트 재건축 문제의 심각성을 보여준다.
그러나 이러한 일본의 상황은 우리에게 남의 일이 아니다. 한국은 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 상황으로 나아가고 있다. 2023년 기준, 전국의 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상으로 나타났다. 빈집은 농가주택뿐 아니라 신도시 개발로 인한 원도심 공동화, 고령층 사망 후 상속 공백 등으로 도심에서도 발생하고 있다.
특히 아파트 슬럼화 문제는 한국에서 더욱 심각하다. 일본의 경우 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 전체 주택 수의 약 10%에 불과하지만, 한국은 2023년 기준 전체 주택 중 아파트 비율이 64.6%에 해당하는 1263만 2000채에 달한다. 이들 대부분은 10층 이상의 대규모 아파트이며, 향후 이러한 비율은 더욱 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이들 대규모 아파트의 처리 문제는 엄청난 사회적 부담으로 작용할 수 있다.
이에 따라 정책 당국은 일본의 선행 사례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하며, 동시에 개인 차원의 자산 구조조정 역시 중요하다. 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 구조는 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 빈집 및 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 이어질 수 있는 심각한 위험을 내포하고 있다. 따라서 부동산 편중 가계 자산의 구조조정이 절실히 요구되는 시점이다.
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