우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 구조는 심각한 노후 빈곤 문제를 야기할 수 있다는 우려가 제기된다. 20년 앞서 고령사회에 진입한 일본의 사례를 볼 때, 급증하는 빈집과 아파트 슬럼화 문제는 더 이상 먼 미래의 일이 아닌, 현재 한국 사회가 직면해야 할 현실적인 위협으로 다가오고 있다. 일본은 이미 2018년 848만 채였던 빈집이 2023년 900만 채로 늘었으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 빈집이 될 것이라는 예측이 나온다. 더 나아가, 재건축에 실패한 노후 아파트 단지가 슬럼화되면서 지역 부동산 가치 하락으로까지 이어지는 현상은 한국 사회에도 드리워진 그림자이다.
일본에서 빈집 문제가 ‘부동산(不動産)’에서 ‘마이너스 부동산(負動産)’으로 불리는 이유는, 소유주가 관리비와 세금 부담 때문에 팔려고 해도 팔리지 않아 오히려 금전적 손실을 감수해야 하는 상황이 발생하기 때문이다. 특히, 일본 총무성의 2018년 전국 빈집 상황 조사에 따르면 848만 채에 달했던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 노무라종합연구소는 2038년 빈집 비율이 31.5%까지 치솟을 것으로 전망하고 있다. 이는 농촌이나 지방 도시뿐만 아니라 도쿄 수도권의 신도시에서도 나타나는 현상으로, 1970~80년대 인기를 끌었던 타마신도시는 현재 노인들만 거주하거나 빈집이 널려 있는 슬럼화된 지역으로 변모했다.
이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 일본은 빈집이 늘고 있음에도 불구하고 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 주택이 신축되고 있는 실정이다. 주택 건설업자의 신규 주택 건설 선호와 더불어, 여전히 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 자산으로 여기는 인식 또한 이러한 현상을 부추기고 있다.
단독주택의 빈집 문제보다 더욱 심각한 것은 재건축이 지연되어 슬럼화되고 있는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서는 아파트의 재건축을 위해 구분소유주 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속으로 인한 소유주 간의 복잡한 합의 과정 등으로 인해 현실적으로 동의를 얻기 매우 어려운 실정이다. 성공적인 재건축은 좋은 입지와 낮은 층수라는 두 가지 조건이 충족되어야 하지만, 이마저도 어려운 경우가 많다. 재건축이 불가능한 아파트들은 결국 슬럼화되어 빈집으로 전락할 가능성이 높다.
더욱이, 슬럼화된 노후 아파트는 지역 전체의 지가 하락에도 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가할 때 해당 지역의 지가는 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 실제로 일본 도쿄 근교의 한 40년 넘은 아파트는 1984년 1200만 엔에 매입했으나, 1991년 3600만 엔까지 올랐던 가격이 현재는 300~400만 엔에도 팔릴지 의문인 상황이다. 소유주 대다수가 고령인 데다 재건축 기금도 적립하지 않아 재건축 가능성이 ‘제로’에 가깝다는 답은 일본 아파트 재건축 문제의 단면을 보여준다. 지금까지 재건축에 성공한 아파트의 80%가 지진으로 붕괴되어 자연스럽게 주민 동의를 얻을 수 있었던 경우라는 점은 상황의 심각성을 더욱 부각시킨다.
문제는 우리나라가 일본보다 훨씬 더 빠르게 이러한 심각한 상황으로 치닫고 있다는 점이다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택 수의 7.9%에 해당한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서 빈집 비율이 10% 이상으로 나타났다. 특히, 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 부재로 인한 빈집 발생이 두드러지고 있다.
더욱 심각한 것은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본의 경우 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 전체 주택 수의 약 10%에 불과하지만, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 1263만 2000채로 64.6%에 달한다. 이 아파트들 대부분이 10층 이상의 대규모 단지이며, 이러한 비율은 주택 선호도에 따라 앞으로도 계속 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 심각한 고민이 필요한 시점이다.
이에 따라 정책 당국은 일본의 선행 사례를 면밀히 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에, 개인 차원에서도 가계 자산의 부동산 편중 현상을 해소하고 미래의 노후 빈곤 위험에 대비하기 위한 자산 구조조정이 절실히 요구된다. 부동산에 지나치게 편중된 가계 자산 구조는 향후 주택 가격 하락 시 심각한 노후 빈곤으로 이어질 수 있음을 간과해서는 안 된다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장
대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 일하고 있다. 대우증권 도쿄사무소장 시절, 현지의 고령화 문제를 직접 마주하면서 노후문제에 관심을 갖게 되었고 품격 있는 노후를 보낼 수 있는 다양한 설계 방법을 공부하고 설파하고 있다.
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