최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 금리 인하 기대감과 맞물려 부동산 상승 심리가 여전한 상황에서, 이러한 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 전망이 제기되며 선제적인 대출 수요 관리의 필요성이 대두되었다. 이에 정부는 지난 6월 27일 발표한 주택시장 안정화 대책의 후속 조치로, 주택시장 안정을 위한 대출 수요 관리 방안을 마련하고 오는 16일부터 즉시 시행에 들어간다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소하는 것이다. 기존 수도권·규제지역 내 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 2억 원으로 각각 줄어든다. 이는 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 억제하고, 규제지역 내에서의 투기적 거래를 차단하는 데 목적이 있다.
더불어, 차주의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 차주별 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 내 주택담보대출에 한해서는 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여, 차주의 상환 능력을 더욱 면밀하게 관리하기 위함이다.
또한, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 실수요자의 주거 안정을 도모하는 동시에, 과도한 전세대출 이용으로 인한 주택 시장의 불안정성을 완화하려는 취지다. 다만, 무주택 서민 등에게 미칠 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 지켜보며 단계적 확대 방안을 검토할 예정이다.
이와 더불어, 지난달 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 예정된 내년 4월에서 앞당겨져 오는 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본 시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하기 위한 조치다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출을 통한 규제지역 주택구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이러한 강력한 대출 수요 관리 방안 시행을 통해 수도권 및 규제지역의 주택 가격 상승세를 효과적으로 억제하고, 부동산 시장의 연착륙을 도모할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 다만, 기존 계약자 및 실수요자 보호를 위한 경과 규정을 마련하고, 금융권과의 긴밀한 협력을 통해 소비자 혼선 및 불편을 최소화하며 제도가 시장에 조기에 안착될 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 방침이다.
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