최근 일부 수도권 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세와 부동산 시장의 과열 조짐이 또다시 금융 당국의 긴급한 대응을 촉구하고 있다. 정부는 이러한 문제를 해결하고 주택 시장의 안정화를 도모하기 위해 16일부터 수도권 및 규제지역에 대한 대출 규제를 전면 강화하는 방안을 시행한다고 밝혔다. 이는 단순히 가계부채 증가세 억제를 넘어, 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 시장 질서를 확립하려는 금융 당국의 강력한 의지를 보여준다.
이번 대책의 핵심은 고가 주택 구매를 위한 대출 수요를 더욱 강력하게 관리하는 데 있다. 먼저, 수도권 및 규제지역 내에서 시가 15억 원을 초과하는 주택에 대한 주택담보대출 한도가 대폭 축소된다. 구체적으로 시가 15억 원 초과~25억 원 미만 주택은 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄어든다. 이는 종전 6억 원 한도와 비교했을 때 상당한 축소이며, 고가 주택 구매 시 대출 의존도를 낮추려는 의도가 명확하다. 또한, 15억 원 이하 주택의 경우 현행과 동일한 6억 원의 한도가 유지된다.
더불어, 차주들의 상환 능력을 보다 현실적으로 반영하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용되는 스트레스 금리가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하가 발생하더라도 대출 한도가 급격히 늘어나는 것을 방지하여 차주의 장기적인 재정 건전성을 확보하기 위한 조치다.
전세대출에 대한 규제도 강화된다. 이달부터 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 대출의 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민의 주거 안정을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되지만, 향후 전세대출 DSR 시행 결과를 지켜보며 단계적인 확대 방안도 검토될 예정이다.
한편, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 산정 시 적용되는 하한 비율을 15%에서 20%로 상향하는 조치의 시행 시기도 기존 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하려는 목적을 가지고 있다.
이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 통한 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 이번 조치 시행 전에 이미 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들을 위한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 앞으로 금융 당국과 관계기관은 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하며 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 면밀히 모니터링하고 관리해 나갈 계획이다. 이러한 일련의 조치들이 규제지역의 과열 양상을 효과적으로 진정시키고, 보다 건강한 부동산 시장 환경을 조성하는 데 기여할 수 있을지 귀추가 주목된다.
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