대한민국 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70~80%에 달하는 가운데, 일본의 고령화와 맞물린 부동산 슬럼화 사례는 우리나라에 닥칠 미래를 경고하고 있다. 일본과 달리 부동산에 극도로 편중된 자산 구조는 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 급증하는 빈집과 노후화된 아파트의 슬럼화로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤 문제로 이어질 수 있다는 심각한 우려를 낳고 있다. 이에 따라 부동산 자산의 구조조정을 서두르지 않으면 안 되는 상황에 직면했다.
우리보다 20년 앞서 초고령 사회를 경험하고 있는 일본에서는 이미 ‘마이너스 부동산’이라는 신조어가 등장할 정도로 심각한 빈집 문제가 대두되고 있다. 2018년 일본 아사히신문 취재반은 ‘負動産時代(부동산시대)’라는 책을 통해 주택이나 토지 소유주가 관리비와 세금을 감당하기 어려워 팔려 하지도 않고, 오히려 돈을 얹어줘야 가져갈 사람이 생기는 지경에 이르렀음을 고발했다. 일본 총무성의 통계에 따르면, 2018년 848만 채에 달했던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측까지 나오고 있다. 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권의 신도시에서도 빈집이 늘어나고 있는 실정이다.
이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 급격한 인구 감소이다. 더불어 선진국과 같은 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되는 것도 문제로 지적된다. 주택 건설업자는 새로운 주택을 지으려는 경향이 강하고, 소비자 역시 주택을 단순한 거주 공간을 넘어 자산으로 인식하는 경향이 여전하기 때문이다.
특히 단독주택보다 더 심각한 문제는 재건축이 이루어지지 못하고 슬럼화되어 가는 노후화된 아파트 단지들이다. 일본에서는 구분소유주택의 재건축을 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속인 간의 복잡한 합의 과정 등으로 인해 동의를 얻는 것이 거의 불가능한 상황이다. 재건축이 성공하기 위해서는 좋은 입지와 저층이라는 조건이 필요한데, 이러한 조건이 충족되지 않는 아파트들은 슬럼화되어 빈집으로 전락할 가능성이 높다.
더욱이 노후화된 아파트 단지는 주변 지역의 지가에도 부정적인 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축 후 20~25년이 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 도쿄 근교에 거주하는 필자의 한 일본인 친구는 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 팔기 어렵다고 토로했다. 40년 넘은 낡은 아파트라 재건축 가능성을 물었지만, 소유주의 대부분이 고령자이고 재건축 기금이 적립되지 않아 ‘가능성 제로’라는 답변이 돌아왔다. 심지어는 “살다 떠나면 그만이지, 나라에서 철거하든지 말든지”라는 체념 섞인 반응까지 나오는 실정이다. 이는 일본 아파트 재건축 문제의 심각성을 보여주는 단적인 사례라 할 수 있다.
그러나 문제는 우리나라가 일본의 상황을 남의 일처럼 걱정할 때가 아니라는 점이다. 오히려 우리나라의 상황은 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 국면으로 치닫고 있다. 통계청이 발표한 2023년 인구주택총조사 분석 결과에 따르면, 전국의 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 228개 시군구 중 절반이 넘는 122곳에서는 빈집 비율이 10% 이상으로 확인되었으며, 도심에서도 신도시 개발 등으로 인한 원도심 공동화 현상과 상속 문제로 빈집이 늘고 있다.
더욱 심각한 것은 우리나라의 아파트 중심 주택 구조이다. 일본 전체 주택 수 중 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 약 10%인 것에 비해, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트로, 거의 대부분이 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 중심 구조는 향후 10~20년 후 이들 아파트를 처리하는 문제로 인해 엄청난 고통을 겪게 될 것임을 예고한다.
정책 당국은 일본의 선행 사례를 면밀히 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 하지만 개인 차원의 대응 또한 매우 중요하다. 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 구조를 하루빨리 개선하고, 부동산 외 자산으로의 다각적인 포트폴리오 조정을 통해 미래의 노후 빈곤 문제에 대비해야 할 것이다.
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