최근 수도권과 일부 규제지역을 중심으로 지속되는 집값 불안 심리가 금융시장 전반의 위험 요인으로 작용하고 있다는 분석이 제기됐다. 이에 정부는 투기과열지구 및 토지거래허가구역 지정을 확대하고, 이에 발맞춰 주택담보대출(주담대) 및 전세대출에 대한 규제를 대폭 강화하며 시장 안정화를 위한 정책적 대응에 나섰다. 이는 과거 대책 발표 이후 가계대출 증가세가 일부 안정화되었음에도 불구하고, 여전한 금리 인하 기대감 속에서 부동산 상승 기대 심리가 확산되어 과열 양상이 다른 지역으로 번질 수 있다는 우려에 따른 선제적 조치로 해석된다.
정부는 이번 대책의 핵심으로 수도권 및 규제지역 내 주택구입 목적 주담대 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소하는 방안을 발표했다. 구체적으로 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 주담대 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 각각 제한된다. 이는 고가 주택 구입 수요를 억제하고, 대출을 통한 과도한 부동산 투자 열기를 차단하려는 명확한 의지를 보여준다. 기존 15억 원 이하 주택에 대한 주담대 한도 6억 원은 유지된다.
더불어, 차주가 실제 부담하는 금리 변동 가능성을 대출 한도 산정에 반영하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도를 강화한다. 차주별 대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 방식인데, 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주담대에 한해 3%로 상향 조정된다. 이를 통해 향후 금리가 인하될 경우 대출 한도가 확대되는 효과를 일정 부분 상쇄시켜 차주의 과도한 차입을 사전에 방지하겠다는 복안이다.
이번 대책은 1주택자에 대한 전세대출 규제까지 포함하고 있다는 점에서 주목할 만하다. 수도권·규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 감안하여 1주택자에 우선 적용하며, 향후 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적 확대 방안을 검토할 예정이다. 또한, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치(15% → 20%) 시행 시기를 내년 4월에서 1월로 앞당겨 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 조기에 완화하고, 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하는 생산적 금융 전환을 가속화할 계획이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 대출 규제가 즉시 적용된다. 주담대 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출에 대한 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다. 정부는 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진할 방침이다. 다만, 기존 계약자 및 대출 신청 완료자의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 방지하기 위한 경과 규정도 마련해 세심하게 제도를 운영할 예정이다. 금융위원회는 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 금융회사의 규제 준수 여부 등을 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 것이라고 강조했다.
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