수도권 일부 지역의 과열 양상이 지속되면서 부동산 시장의 불안정성이 확대될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 이러한 배경 속에서 정부는 투기과열지구와 토지거래허가구역을 대폭 확대 지정하며, 고가 주택 구입 목적의 주택담보대출을 포함한 전반적인 대출 수요 관리 강화에 나섰다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 억제하고 주택 시장의 안정화를 도모하기 위한 핵심적인 조치로 풀이된다.
이번 대책의 핵심은 수도권·규제지역 내에서 주택의 시가에 따라 주택담보대출 한도를 차등적으로 축소하는 것이다. 구체적으로 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택에 대한 주택담보대출 한도는 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택에 대해서는 2억 원으로 각각 제한된다. 이는 기존에 6억 원까지 가능했던 15억 원 이하 주택의 대출 한도는 그대로 유지되는 것과 비교할 때, 고가 주택 구입을 위한 대출을 강력하게 통제하겠다는 의지를 보여준다. 더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 수도권·규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 차주별 대출 한도가 확대될 수 있는 효과를 일정 부분 상쇄함으로써, 급격한 대출 증가를 방지하려는 목적이다.
또한, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 1주택자의 전세대출이 과도한 레버리지를 발생시키는 것을 막기 위한 조치로, 무주택 서민의 부담을 고려하여 우선 1주택자에게 적용하되 향후 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다. 이와 더불어, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하기 위한 움직임이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 40%로 축소된다. 정부는 이번 조치로 인해 발생할 수 있는 혼선과 불편을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 11월 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진할 계획이다. 또한, 이미 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 가지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 정부는 향후 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하며 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 지속적으로 관리해 나갈 것이라고 강조했다.
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