최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세가 시장 전반의 과열 양상으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 이러한 상황에서 정부는 부동산 시장의 안정화를 도모하고 과도한 대출 수요를 관리하기 위한 대출 규제 강화 방안을 발표했다. 이번 대책은 투기 과열지구 및 토지거래허가구역 지정 확대와 함께 대출 한도 축소, 스트레스 금리 상향 조정 등을 포함하며, 16일부터 즉시 시행되는 조치와 단계적 도입을 거치는 과제로 나뉜다.
이번 발표의 핵심 배경에는 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가 규모는 다소 안정화되었으나, 수도권 일부 지역의 집값 상승세가 멈추지 않고 있다는 진단이 자리한다. 특히 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 심리가 여전한 상황에서, 일부 지역의 과열이 다른 지역으로 번질 가능성이 제기되었다. 이에 따라 선제적인 대출 수요 관리의 필요성이 제기되었고, 정부는 구체적인 금융 규제 강화 방안을 마련하게 되었다.
주요 규제 강화 방안으로는 먼저 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도가 시가에 따라 차등적으로 축소된다. 현재 15억 원 이하 주택은 6억 원 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 각각 제한된다. 이를 통해 고가 주택 구입을 위한 대출 활용 수요를 강력하게 관리한다는 방침이다. 더불어 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리 하한이 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정되어, 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 기대된다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이 조치는 무주택 서민 등의 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 지켜보며 단계적으로 확대될 예정이다. 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치 또한 당초 계획된 내년 4월보다 앞당겨 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 목적이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가 및 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 대책 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 바로 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제는 신속히 추진할 계획이다. 다만, 이미 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 가지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 향후 금융위원회와 관계기관은 금융회사의 규제 준수 여부, 대출 추이 등을 밀착 모니터링하고 주기적인 가계부채 점검 회의를 개최하여 이번 방안이 시장에 조기에 안착하도록 적극 관리할 예정이다. 금융당국은 또한 일선 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회와 금융회사가 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 줄 것을 당부했다.
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