최근 수도권을 중심으로 지속되는 부동산 가격 상승세가 또 다른 금융 규제 강화의 도화선이 되고 있다. 정부는 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정하며, 이에 발맞춰 16일부터 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 대폭 축소하는 등 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식에도 변화를 준다. 이러한 조치는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 억제하고, 가계부채 증가세를 안정화하려는 정부의 강력한 의지를 보여준다.
정부 발표에 따르면, 이번 규제 강화의 핵심은 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 효과적으로 관리하는 데 있다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용된다. 기존과 동일하게 15억 원 이하 주택은 6억 원의 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 축소된다. 이는 고가 주택 구입에 집중되던 대출 수요를 억제하여 시장 과열을 진정시키기 위한 조치다.
더불어, 차주별 DSR 산정 시 실제 대출금리에는 반영되지 않지만 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 금리 제도가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 가계부채 증가를 더욱 억제하는 효과를 가져올 것으로 기대된다. 또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환액이 차주의 DSR에 반영되도록 규제가 확대된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에 대한 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 지켜보며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.
이러한 대출 규제 강화와 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치 역시 당초 예정된 내년 4월에서 앞당겨 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융으로의 전환을 가속화하기 위한 전략이다. 신규 규제지역으로 지정된 곳에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출을 통한 규제지역 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이러한 규제 강화 조치들의 시장 안착을 위해 오는 16일부터 즉시 시행 가능한 조치들을 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진할 계획이다. 다만, 이미 계약이 체결되었거나 대출 신청이 완료된 차주들에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰를 보호하고 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 금융위원회는 앞으로도 현장 점검과 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 금융회사 직원 교육 및 고객 안내 강화 등을 통해 소비자 혼선과 불편을 최소화할 것이라고 밝혔다. 이번 대책이 수도권 부동산 시장의 과열 양상을 진정시키고 가계부채 건전성을 확보하는 데 기여할 수 있을지 귀추가 주목된다.
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