우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있는 상황은 향후 빈집 증가와 아파트 슬럼화로 인한 노후 빈곤 문제라는 심각한 위험 신호로 작용할 수 있다. 일본의 사례는 이러한 문제의 심각성을 여실히 보여주며, 이미 우리 사회가 직면하거나 곧 직면할 가능성이 높은 현실을 경고하고 있다. 일본의 경우, 가계 자산의 30~40%만이 부동산에 편중된 것과 비교하면 우리나라의 부동산 자산 쏠림 현상은 더욱 두드러진다. 이는 단순히 재건축 자금 마련의 어려움을 넘어, 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 이어질 수 있는 구조적 취약성을 내포하고 있다. 따라서 부동산에 편중된 가계 자산 구조조정의 시급성이 더욱 강조되는 이유이다.
일본은 이미 2018년 ‘부동산시대(負動産時代)’라는 책을 통해 부동산이 ‘마이너스 부동산’으로 전락하는 현실을 고발한 바 있다. 이는 주택이나 토지 소유주가 관리비, 세금 등의 부담을 견디지 못해 팔려고 내놓아도 팔리지 않아 오히려 돈을 얹어줘야 하는 상황을 의미한다. 일본 총무성 통계에 따르면, 2018년 848만 채였던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측까지 나온다. 이는 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권의 신도시에서도 심심치 않게 관찰되는 현상이다.
빈집 증가의 주된 원인은 저출산·고령화로 인한 급격한 인구 감소이다. 여기에 더해, 선진국과 같은 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되는 현실도 문제를 악화시키고 있다. 주택건설업자의 신규 주택 건설 유인과 주택을 자산으로 여기는 인식 등이 복합적으로 작용한 결과이다.
단독주택의 빈집 문제보다 더 심각한 것은 재건축을 하지 못해 슬럼화되고 있는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서 아파트 재건축은 구분소유주 80%의 동의를 얻어야 하는 등 매우 까다로운 조건을 충족해야 한다. 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡한 합의 문제 등이 걸림돌로 작용한다. 설령 재건축이 가능하더라도 위치가 좋고 저층인 경우에 국한되며, 그렇지 않은 경우 슬럼화되어 빈집의 예비군이 될 수밖에 없다.
이러한 노후 아파트의 슬럼화는 지역 지가 하락에도 직접적인 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 연구에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가는 4%가량 하락하는 것으로 나타났다. 일본의 한 친구는 1984년 1200만 엔에 매입했던 도쿄 근교의 28평형 아파트가 현재 300~400만 엔에도 팔기 어렵다고 토로했다. 재건축 가능성에 대한 질문에도 ‘가능성 제로’라는 답변이 돌아왔는데, 이는 소유주의 대부분이 고령자이고 재건축 기금을 적립하지 않았기 때문이다. 심지어 “나는 살다 떠나면 그만”이라며 나라에서 알아서 처리해주기를 바라는 태도는 일본 아파트 재건축 문제의 단면을 보여준다.
그러나 우리가 일본을 걱정할 때가 아닌, 오히려 우리 자신이 더욱 빠른 속도로 심각한 상황으로 치닫고 있다는 점에 주목해야 한다. 2023년 통계청 인구주택총조사 분석 결과, 전국의 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 시군구 절반 이상이 빈집 비율 10% 이상을 기록하고 있으며, 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심 공동화 및 고령층 사망 후 상속 부재 등으로 빈집이 늘고 있다.
더욱이 우리나라의 아파트 슬럼화 문제는 일본보다 훨씬 더 큰 잠재적 위험을 안고 있다. 일본의 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 전체 주택 수의 10% 정도인 반면, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택의 64.6%가 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 아파트 중심의 주거 형태는 앞으로도 지속될 가능성이 높으며, 10년, 20년 후 이 아파트들을 어떻게 처리할지에 대한 막막함이 존재한다.
이에 정책 당국은 일본의 선례를 참고하여 시급한 대응책 마련에 나서야 한다. 또한, 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 구조를 개선하고, 미래의 노후 빈곤 문제에 대한 개인 차원의 대비책 마련도 시급하다.
– 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장
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