최근 수도권 부동산 시장의 과열 양상이 전국으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있는 가운데, 정부가 이를 억제하기 위한 강력한 대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 새롭게 지정되면서, 16일부터 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도가 대폭 축소되고 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 강화된다. 이는 과도한 대출을 통한 주택 구매 수요를 선제적으로 관리하겠다는 정부의 의지가 담긴 조치로 풀이된다.
이번 대책의 핵심은 주택 가격 수준에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용하는 것이다. 현재 수도권 및 규제지역에서 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과~25억 원 미만 주택의 경우 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 각각 대출 한도가 줄어든다. 이는 고가 주택 구매를 위한 대출 수요를 직접적으로 억제하여 부동산 시장의 과열을 진화하겠다는 명확한 신호다.
또한, 가계부채의 건전성 강화를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리 적용 방식이 더욱 엄격해진다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 대출 한도가 확대될 수 있는 효과를 일정 부분 상쇄하여, 차주들이 감당할 수 있는 수준 이상의 대출을 받지 못하도록 예방하는 효과를 가져올 것으로 기대된다. 더불어, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 이자 상환분이 DSR에 반영된다. 이는 전세대출을 통한 주택 구매 수요 억제라는 정책 목표를 강화하는 조치로 해석된다.
이와 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치도 당초 계획보다 앞당겨 1월부터 조기 시행된다. 기존 15%에서 20%로 상향되는 위험가중치는 은행권의 주택담보대출 취급에 대한 부담을 늘려, 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하는 데 기여할 것으로 보인다. 이는 기업 대출이나 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 촉진하려는 정부의 의지를 반영한다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따른 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 통한 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 비율도 70%에서 40%로 하향 조정된다. 정부는 이러한 즉시 시행 가능한 조치들을 16일부터 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진하겠다는 방침이다. 다만, 이미 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주 등에 대해서는 경과 규정을 마련하여 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 예정이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 성공적인 안착을 위해 현장 점검을 강화하고 주기적인 가계부채 점검 회의를 개최할 계획이며, 금융회사들에게는 직원 교육 및 고객 안내에 힘쓸 것을 당부하며 혼선과 불편을 최소화하겠다는 의지를 밝혔다.
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