최근 일부 지역을 중심으로 주택 가격 상승세가 지속되면서, 부동산 시장 과열 양상이 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 이러한 상황에서 정부는 주택시장 안정화를 위한 근본적인 대책 마련에 착수했다. 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정하며, 이에 맞춰 주택담보대출 규제를 대폭 강화하는 방안을 발표했다. 이는 과도한 대출을 통한 고가 주택 구입 수요를 억제하고, 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하려는 목적을 명확히 하고 있다.
새롭게 발표된 대출 규제는 수도권 및 규제지역 내 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용하는 것이 핵심이다. 구체적으로 시가 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 6억 원의 주택담보대출이 가능하지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 각각 축소된다. 이는 고가 주택 구입을 위한 대출 수요를 강력하게 관리하겠다는 의지를 보여준다. 또한, 차주의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이로 인해 향후 금리가 인하되더라도 대출 한도가 급격히 늘어나는 효과를 일정 부분 상쇄할 수 있을 것으로 기대된다.
정부는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 대출을 받는 경우에도 전세대출 이자 상환분을 차주의 DSR에 반영하도록 했다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다. 더불어, 지난 6월 27일 대책 발표 이후 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기를 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행한다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 조치다.
이번 규제지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 통한 규제지역 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다. 정부는 이러한 강력한 대출 수요 관리 방안이 부동산 시장의 과열을 진정시키고 안정화하는 데 기여할 것으로 전망하고 있다. 다만, 신규 계약자 및 기존 대출 신청 완료자에 대한 경과 규정을 마련하여 실수요자의 피해를 최소화하고, 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하며 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 대책이 시장에 조기에 안착될 수 있도록 적극 관리해 나갈 방침이다.
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