한국 가계 자산의 상당 부분이 부동산에 편중되어 있어, 급격한 사회경제적 변화 속에서 노후 대비에 심각한 불안 요인으로 작용할 수 있다는 분석이 제기된다. 지난해 한국은행이 발표한 2023년 기준 주요국 가구당 순자산 통계에서 우리나라는 구매력평가환율 기준 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본(52만 2000달러, 약 7억 1400만 원)보다 높게 나타났다. 시장환율 기준 역시 한국이 44만 3000달러(약 6억 6000만 원)로 일본(42만 1000달러, 약 5억 7600만 원)을 상회하며, 통계상으로는 한국 가계가 일본 가계보다 부유한 것으로 보인다.
그러나 이러한 통계 수치 이면에는 심각한 자산 구조의 불균형이 숨겨져 있다. 2024년 가계금융복지조사에 따르면, 한국 가계 자산의 75%를 부동산이 차지하고 있으며 금융자산은 25%에 불과하다. 특히 65세 이상 고령층의 경우 부동산 비중이 80~90%에 달하는 것으로 나타났다. 이는 수십 년 앞서 자본 축적을 시작하고 선진국에 진입한 일본 및 미국이 가계 자산의 60~70%를 금융자산으로 보유하고 부동산 비중은 30~40%에 그치는 것과는 극명한 대조를 이룬다. 결과적으로 한국 가계는 일본, 미국과 정반대의 자산 구조를 가지고 있는 셈이다.
이러한 부동산 편중 현상은 현재의 높은 부동산 가격으로 인해 통계상으로만 부유하게 보일 수 있지만, 미래에 대한 불안감을 증폭시킨다. 지난 수 년간 일본이 경험했듯, 인구 감소, 고령화, 경제 불황 등의 요인이 복합적으로 작용하여 부동산 가격의 장기 하락이 발생할 경우, 자산 대부분을 부동산에 의존하는 한국 가계의 노후는 심각한 위협에 직면할 수 있다.
현재 우리나라의 토지 자산 규모는 남한 넓이의 약 4배에 달하는 일본의 토지 자산 규모와 비슷하거나 오히려 상회하는 수준이다. 이는 단위 면적당 토지 가격이 일본보다 훨씬 높음을 시사한다. 1980년대 후반 일본의 극심한 부동산 버블 당시, 도쿄만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다는 말이 나올 정도로 일본의 토지 가격은 천정부지로 치솟았었다. 그러나 이후 인구 감소와 경제 불황을 겪으며 일본의 택지 지가지수는 급락했고, 내 집 마련에 대한 인식도 크게 변화했다. 현재 일본인들은 ‘집이 없어도 빌려 살면 된다’는 인식이 강하며, 보유한 금융자산을 다른 곳에 활용하는 방안을 더 냉정하게 고려한다.
반면, 한국에서는 소액의 자산이나 적은 현금 보유에도 불구하고 은행 대출을 통해 무조건 집을 사야 한다는 분위기가 여전히 지배적이다. 이는 농경문화를 기반으로 정착 생활을 중시하는 문화적 특성과 신분 상승의 상징으로서 부동산을 인식하는 경향에서 비롯된 것으로 보인다. 하지만 일본과 마찬가지로 한국 역시 도시화율이 세계 최고 수준이며, 베이비붐 세대의 내 집 마련 수요가 곧 마무리될 전망이다. 더불어 저출산, 고령화가 일본보다 훨씬 빠른 속도로 진행되고 있다는 점은 미래 부동산 시장에 대한 부정적인 전망을 더욱 강화시킨다.
이러한 요인들을 종합해 볼 때, 10~20년 후 노후 대비 관점에서 볼 때 부동산에 편중된 자산 구조는 노후 생활의 심각한 불안 요인이 될 가능성이 매우 높다고 판단된다. 단기적인 부동산 시장 예측은 어렵지만, 노후 대비를 위한 자산 관리의 기본 원칙은 반드시 지켜져야 한다. 투자에는 항상 리스크가 따르므로, 재산이 한 곳에 집중되는 것은 위험하다. 따라서 보유 재산의 대부분이 부동산에 치우쳐 있다면, 부동산 비중을 점진적으로 줄이고 금융자산 비중을 늘려나가야 한다. 최종적으로 퇴직 무렵에는 선진국 수준에 미치지 못하더라도 부동산과 금융자산의 비중을 절반씩 유지하는 것을 목표로 해야 한다. 더불어 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 더욱 신중해야 할 문제이며, 이것이 바로 노후 대비 자산 관리의 핵심 원칙이다.
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