우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 구조가 고령화 사회 심화와 맞물려 향후 심각한 노후 빈곤 문제로 이어질 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 이미 20년 앞서 초고령사회에 진입한 일본의 사례는 이러한 위험성을 경고하고 있으며, 빈집 증가와 노후 아파트 슬럼화 문제에 대한 선제적 대응의 필요성이 강조되고 있다.
문제는 우리나라 가계 자산의 과도한 부동산 의존도에 있다. 일본이 가계 자산의 30~40% 정도를 부동산으로 보유하는 것과 달리, 우리나라는 70~80%에 달하는 자산이 부동산에 묶여 있다. 이는 단순히 자산 포트폴리오의 비효율성을 넘어, 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 직결될 수 있는 구조적 취약성을 내포한다. 더욱이 재건축 자금 마련의 어려움과 맞물려 빈집 및 슬럼화 문제는 미래 사회의 큰 부담으로 작용할 가능성이 높다.
이러한 배경에서 일본에서 나타나는 ‘마이너스 부동산(負動産)’ 현상은 우리에게 시사하는 바가 크다. 일본 총무성의 통계에 따르면, 2018년 848만 채였던 빈집 수는 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 일본 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측도 나온다. 더 이상 팔리지 않아 오히려 소유주가 관리비와 세금을 부담해야 하는 마이너스 부동산의 증가는 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 함께, 매년 80만 채 이상 신축되는 주택이 빈집 문제를 심화시키고 있음을 보여준다.
단독주택뿐만 아니라 노후화된 아파트의 슬럼화 문제 또한 심각하다. 일본에서 아파트 재건축은 구분소유주 80%의 동의가 필요하지만, 높은 사업 비용, 소유주의 고령화, 상속 과정에서의 복잡성 등으로 인해 재건축에 성공하는 경우가 드물다. 위치가 좋고 저층이어야만 재건축이 용이하다는 점은 많은 노후 아파트들이 슬럼화될 운명에 처해 있음을 시사한다. 이러한 슬럼화된 아파트는 지역 지가를 하락시키는 요인으로 작용하며, 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 4% 하락하는 것으로 나타났다. 1984년 1200만 엔에 매입한 도쿄 근교 아파트가 현재 300~400만 엔에도 팔기 어렵고 재건축 가능성도 제로에 가깝다는 한 일본인의 사례는 이러한 문제를 극명하게 보여준다.
더욱 우려스러운 점은 우리나라가 일본보다 훨씬 빠른 속도로 이러한 문제에 직면하고 있다는 것이다. 2023년 현재, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택의 7.9%에 달하며, 122곳의 시군구에서는 빈집 비율이 10%를 넘는다. 특히 도심에서도 신도시 개발 등으로 인한 원도심 공동화 현상이 빈집 증가의 한 원인으로 작용하고 있다.
특히 우리나라의 아파트 집중 현상은 일본보다 훨씬 심각하다. 일본 전체 주택에서 철근·콘크리트 대형 아파트 비율은 약 10%에 불과한 반면, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택의 64.6%인 1263만 2000채가 아파트이며, 이는 앞으로도 증가할 전망이다. 10년, 20년 후 이들 대규모 아파트 단지의 처리 문제는 일본의 사례를 훨씬 뛰어넘는 심각한 사회적, 경제적 부담으로 작용할 수 있다.
따라서 정책 당국은 일본의 선례를 면밀히 참고하여 부동산 자산 구조조정의 필요성을 인식하고 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 부동산에 편중된 자산 구조를 다변화하려는 노력이 절실히 요구된다. 이는 빈집이나 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤이라는 최악의 상황을 방지하고, 지속 가능한 사회 경제적 안정을 도모하기 위한 필수적인 과정이다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장은 대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며, 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로서 품격 있는 노후 설계를 위한 다양한 방법론을 연구하고 전파하고 있다.
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